动态调控成楼市常态:哈尔滨某楼盘降价跑量,半小时成交10套

来源: 时代周报

2022年，打响省会城市取消限售排名前列枪的哈尔滨，又于7月份发布了楼市调控新政。而类似这样不止一次出台调控政策的，也不止哈尔滨一个城市。

2022年7月16日，哈尔滨市住建局显示，为促进房地产市场良性循环和平稳健康发展，市住建局起草了《关于促进哈尔滨市房地产业良性循环和健康发展的若干措施》，拟对具有哈尔滨户籍，符合生育政策，在2021年10月29日以后生育第二、第三胎的家庭，在9区内购买新建商品住房的，凭网签备案的《商品房买卖合同》、户口簿和出生医学证明等，分别给予1.5万元、2万元的一次性购房补贴。

无独有偶，7月13日，河北省秦皇岛市政府印发《关于稳定全市经济运行的若干政策措施》（以下简称：《措施》）提出，将提高住房公积金较高贷款额度，单缴职工贷款额度上限调整为60万元，双缴职工家庭贷款额度上限调整为80万元；购买绿色节能自住住房（二星级以上）贷款额度上浮10％；第二次贷款首付比例降低到不低于30％；延长存量房贷款房龄控制线至30年。

此外，《措施》还体现“一人购房全家帮”，文件显示，秦皇岛市缴存人全款购买本市新建自住住房的，夫妻双方父母可以申请提取住房公积金支持子女购房（只限一次）。

这是继4月份宣布取消限购后，秦皇岛出台的又一调控政策。事实上，2022年以来，包括唐山、郑州、青岛、长春等在内的城市均出现了多次调控。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示：“对于一些城市来讲，调控没有一次到位，政策会随着市场的改变进行动态调整，而这也是不断优化和修正的过程。”

针对此现象，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄也向时代周报记者表示，当前来看，加入调控大军的城市越来越多，各地调控政策的措施也愈加丰富多样，主要是从需求端入手，除了调整公积金贷款额度、降低首付比例等基础措施外，更开始结合生育政策以及提出一人购房全家帮等创新政策，利好购房者，对提振市场信心有一定的积极意义。

同时，陈霄亦认为，随着政策频频出台，政策的边际效应也面临逐渐弱化。“政策效应与城市的基本面有着很大关系，对于基本面较差、库存压力大、去化缓慢的城市而言，政策所产生的实际效果可能有限。”

高频出台政策

克而瑞地产研究数据显示，2022年上半年，185省市出台322次调控政策，而在4月29日召开的中共中央政治局会议之后，地方调控政策频率明显加快。5月，102省市出台125次调控政策，政策频次创上半年新高。6月，68省市出台80次调控政策，政策依旧保持高频节奏。

以哈尔滨为例。早在今年3月23日，哈尔滨发布“关于拟废止《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（哈政办规【2018】12号）文件的公示”（以下简称：《公示》），《公示》表示，2018年出台的楼市五项紧缩措施已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。

然而政策发出后，哈尔滨的楼市仍未见太大起色。中指研究院数据显示，2022年1-5月，哈尔滨商品住宅成交面积39万平方米，同比下降超7成，5月成交面积环比有所回升，但同比降幅达74%，市场活跃度仍不足。

秦皇岛也是如此。今年4月1日，秦皇岛市人民政府发布公告称，《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》这两个政策规定的“外来人口购房需要缴纳1年社保，同时首套房首付比例为30％“已经不适合该市房地产的市场发展形势，经决定，予以废止。

同样，上述利好措施的出台给秦皇岛楼市带来的影响也有限。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，秦皇岛4月解除限购后，价格仍延续下降趋势，2022年6月，秦皇岛市商品房均价为11468元/平方米，环比下降2.7%。

克而瑞地产研究认为，房地产市场真正回稳仍需救市政策组合拳助力。其中，一线城市调控政策难言退出，但存在局部放松的可能性。二线及三四线城市政策力度继续加码，有望全面取消“四限”，让市场信号不再失灵。

以价换量

在和多个城市中介的交谈中，时代周报记者发现，以价换量正在成为当下楼市去化的主旋律。

哈尔滨中介李栋对此深有感触，他向时代周报记者表示，哈尔滨大多楼盘降价幅度都很大。

以金地峯范为例，该楼盘位于哈西商圈，地处中兴左街与科学大道交汇处。李栋向记者提供了一张金地峯范贝壳专享特惠房源的价目表，一栋88.96平方米的房源，总价为117.19万元，折合单价为13173元/平方米，但在价格高点时，该楼盘价格在18000元/平方米左右，便宜了近5000元/平方米。

中介张恬有着同样的体会，她向时代周报记者说道：“我们之前卖哈东那边的楼盘，单价可能在10000元/平方米左右，现在8000元/平方米的楼盘到处都是。”

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年6月，哈尔滨新房价格和二手房价格环比延续今年以来的下跌态势，环比分别下跌0.01%和0.67%，其中二手房价格环比跌幅略有扩大，市场情绪尚未得到好转，购房者置业信心有待进一步修复。

而在张恬看来，价格降下来之后，再叠加政策效应，她经手的楼盘成交量有了显著上升。“比如说龙跃金水湾，刚开盘时价格约1万多元/平方米，而现在的价格在7800元/平方米，就光7月20日上午，半个小时内就成交了10套房子。”

另外，值得一提的是，为了加速去化，哈尔滨市政府主办、市住建局承办的商品房展销会将在7月22日至7月31日举办，“在这期间，买新房除了能享受我们渠道团购价两个折扣点外，还会享受政府给的补贴，契税全免。”张恬告诉记者，自从上述消息传出后，找她咨询的客户变得更多了。

除哈尔滨外，秦皇岛也存在以价换量的现象。中介刘欣告诉时代周报记者，目前秦皇岛房价均价比去年同期降了大概1000元-2000元/平方米。

“政策出台后，再叠加房价降低，自3月以后，我们公司负责楼盘的月成交量大概在350套左右，较3月之前数量明显增加。”刘欣说。

另外，刘欣还向时代周报记者提供了一组数据，她所在公司负责的秦皇岛楼盘，于7月11日至7月17日期间，共成交82套房源。

中指研究院数据显示，2021年1-6月，秦皇岛市区商品住宅共成交约77.73万平米，总成交金额约69.21亿元。3月成交量较高，共成交15.11万平米，4月成交量小幅回落，但5月又迅速回升。

多位房产中介均向时代周报记者表示，楼市政策出台后，成交肯定是较去年最惨淡的时候好多了，但谈不上全面复苏，只能说是平稳发展。”

（应受访者要求，张恬、李栋、刘欣均为化名）