【深度】央企“中建系”直接拿地搞开发合规吗

来源：界面新闻

今年上半年在土地市场表现最突出的企业，无疑是“中建系”地产公司。

172.9亿摘得京沪6宗地块，成为中国建筑旗下各工程局地产公司今年拿地战报的重头戏。

同时，中国建筑的主要地产平台中海地产也在北京两轮土拍中，花费138.7亿摘得4宗地块。

在全国主要城市已完成上半年供地计划的情况下，中建系地产公司拿地金额总计已超522.7亿元，是目前拿地金额最多的主体。

对比诸多房企的谨慎拿地，中建系在全国土拍市场遍地开花的表现尤为抢眼。这与10年前尚未重组时，中建、中海地产双双进击京沪楼市时的盛况极为相似，只是“中建地产”品牌的运营主体，已从集团直营变更为下属新生力量——各自独立的工程局。

行业整体盈利下滑，上游房企面临调整，传统建筑商的日子并不好过，中国建筑得以保持营收增长，并能出现大举拿地的势头，依靠的是其早已补足的产业链及市场化布局。

中国建筑工程总公司早已不是单纯的建筑商，他们正朝着“国内较大的建筑地产企业集团”进发。但这些激进表现也引发了争议，大举“拿地搞开发”是否符合国资委对其定位，如何评估与中海地产的同业竞争问题？

首批“持牌”央企

中国建筑在2009年成功上市，之后便定下了房建工程、基建工程与房地产业务收入比由8∶1∶1调整为6∶2∶2的目标，实现从一个劳动力和管理密集型的建筑公司，升级为资金、管理和技术密集型的建筑地产企业集团的目标。

其地产业务主要分为：中海地产、中建地产和各工程局及设计院运营的房地产业务，前两者为主要地产平台，而中建地产诞生于上市前的改制更名。

时值国资委屡次提出央企应聚焦主业发展、剥离非主业资产，虽然房地产开发前景可期，但能否“准入”大力发展房地产，还需获得国资委的认定。

2004年7月9日，国资委下发《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》中提出，根据2003年底有关财务数据及主业发展有关情况，中国建筑工程总公司、招商局集团、中房集团、保利集团、华侨城等5家央企的房地产规模较大、在企业全部业务收入中比例较高，拟以房地产作为主业（或主业之一）发展，有需求剥离非主业房地产的央企，可与他们联系研究重组问题。

随后几年内国资委便发布了各央企的主业目录。

据国资委官网信息显示，2007年6月至9月，共披露了七批中央企业主业目录。其中，中国建筑工程总公司位列排名前列批，其主业即包含房地产开发经营、物业管理等。这意味着中国建筑及其下属二级单位、三级单位，均可以从事房地产开发经营业务。

i国资委对中建的主业认定 图片来源：国资委官网

与中国建筑同时获得首批“房地产开发经营”为主业的还有中粮集团，随后陆续增加了五矿集团、中化集团、 中国铁道建筑总公司（中铁建）、保利集团、招商局集团、华润集团、中国房地产开发集团（中房）、中国铁路工程总公司（中铁）、中国冶金建设集团、华侨城集团、葛洲坝集团、南光（集团）、中国水利水电建设集团公司等（中国电建），共计16家央企。

2010年3月18日，国资委召开新闻发布会称，除确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的16家央企外，要求不以房地产为主业的78家央企要陆续退出房地产业务。

至此，在这份著名的央企“退房令”要求下，16家央企开启了浩浩荡荡的房地产扩张之路，而其余78家未被准入的央企则进入漫长的退出之路。时代变化下，一批央企地产公司发展壮大，如中化旗下以科技住宅著称的方兴地产（后改名金茂），开发了多个高端项目的葛洲坝地产等。

值得注意的是，国资委披露央企主业是以一级总公司层面，作为首批获准房地产开发的中国建筑，旗下旗舰级地产平台为“中海地产”，如同招商局旗下的招商蛇口、华润集团旗下的华润置地。

对于目前中建系8个局地产平台大举拿地搞开发的现象，多位中国建筑内部人士对界面新闻表示，中建建筑工程总公司作为一级单位才是国资委管理的央企，以房地产开发为主业准入的是集团总公司，中海地产因是其地产旗舰公司，才被特意强调。其他各局的地产公司作为中国建筑的子公司，同样具备房地产开发资质，并不违规，也不是打擦边球。

中海的补充力量

2010年的“退房令”前后，刚刚诞生的中建地产，作为中国建筑的房地产开发二级公司，并不担心资质，如何在市场上找到自己的立身之路才是大问题。

时任中国建筑工程总公司总经理孙文杰，曾在香港带领中海集团走上房地产市场化之路，在媒体采访中公开表示，“中海侧重一二线城市的中高档住宅，中建地产则成为城市建设运营商、拓展部分中海未进入的省会城市和经济发达地区的中等城市，以及积极进入保障性住房领域等途径，成为中建系统做强做大地产业务的补充力量。”

有母公司和同系工程局兄弟的助力，中建地产的风头非常强盛。

2009年，中建地产曾联合中海地产和中建八局，在上海以70.06亿元拿下普陀长风地王。年底，中建地产又以37.2亿元将上海新江湾城地块揽入怀中，3.24万元/平方米的楼面地价成为当时最贵的一幅宅地。一天之后，中建地产又在北京砸下30.5亿元重金拿地。

随后两年，中建地产项目集中上市，市场开拓也仍在进行，占整个上市公司房地产业务板块的销售收入比例加大。

2012年，中国建筑房地产业务实现1106亿元销售额，当年中海地产的销售额为1115亿港币（约合935亿元）。以此计算，中建地产的销售额约171亿元。

那一年，地产行业龙头万科的销售额为1412亿元，位居其后的绿地为1078亿元。以中建系的整体销售来看，当年排位居全国第二。

中国建筑的房地产销售额不仅含直营的地产业务，也包含各工程局及设计院以合作、独立形式开发的项目挂靠，这类项目体量均较小，各局的主营业务仍为房建，甚至有工程局的房建业务比重在九成以上。

但这个时期，中国建筑各工程局旗下的三级房地产开发公司成立已久，不过大多以开发单位宿舍楼为主，随后为了增加效益才转向市场化的房地产开发。

比如2006年的一份《中建五局解困脱贫纪实》中提及，中建五局原有的房地产开发公司，十几年仅建了一栋楼，自2003年开始，整合全局资源组建的房地产事业开发部运行两年多，净资产从-120万元增加到8000万元，成为全局效益的重要来源之一。

2013年，为了避免同业竞争以及解决两个主要地产平台的增长乏力的问题，中建系的整合正式拉开帷幕，中国建筑房地产事业部、中国中建地产有限公司与中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务，都将注入中海地产。

2015年3月，中海地产在香港联交所发布公告表示，其控股股东中建股份拟将其持有的30个相关物业项目正式注入中海地产，中海地产为此次收购共支出338亿元。

这是当时地产行业内涉及金额较大的一次并购，也宣告了中建系地产业务阶段性整合的落幕。

闷声干大事

虽然完成了主要地产资产的整合，但在与中海的整合协议中，中国建筑还有所保留，表示原则上不再新增直营从事纯粹房地产开发业务，但其属下各工程局及设计院等运营的地产业务，并不包含在内。

当时，中建八大局各自独立管理开发的项目零星散落，不成规模，也是没有被划进重组的一大原因。此后近十年，各局均以“中建地产”为品牌继续开发，作为一个利润较高的副业。

由于中国建筑八个局院各自独立，中建地产被拆分为各个局的业务，仅会在报表中合体，发展历程及规模难以把握全貌，仅能从机构的公开数据推断其布局。

在2015年以前，第三方机构销售排行榜上尚无除中海地产外，中建系其他各局的身影。

到了2016年，中建东孚（八局）首次以129.1亿销售额进入克而瑞房地产百强名单，位列98名。

2019年，中建东孚销售额为186亿。这一年，排行榜上出现了其它中建工程局的地产公司，三局、五局紧随八局之后，分别为185亿、179.2亿元，3兄弟名次分别为105名、106名及110名。

随后两年，八局实现了销售额翻番，三局五局的销售额也大增，一局和七局也挤入了销售排行榜TOP200之列。

中建各局房地产开发情况 公开信息整理

回头来看，各局挤入房地产排行榜是2018年开启全国化战略的收获，感受到地产开发能为利润增色的各局，依靠手中充足的资源，继续加码房地产业务。

除拿地投资外，一个重要的表现是，2020年开始，中国建筑各局旗下的三级子公司，开始合并成为各自的房地产品牌公司。

界面新闻从中国建筑人士处获悉，造成这种趋势的原因多元：如市场环境适宜央企投资、当地政府对央企来开发的鼓励、上游甲方公司债务传导的工程款问题、项目被迫烂尾建筑方垫资、各局调整业务结构以及探索盈利空间的规划等。

这些因素聚合后传导到市场的表象上则为，中建系直接拿地投资开发趋势愈发明显，在重点城市的项目纷纷落地。

处于扩张中的各工程局是否需要引进职业经理人？有内部人士告诉界面新闻，由于是建筑业起家，中建各局内部自身动力充足。并且每年大规模的校招之中，都会涉及房地产业务人才培养。

不过建筑企业直接做开发商的全产业链业务，在市场、销售策略、产品力方面依然存在一定的局限。

界面新闻观察发现，目前较为强劲的八局、三局、五局等，产品基本定位为绿建、科技、人居等特点，并且在社交媒体及政务平台上，近年已有不少对于中建系项目的吐槽与投诉。

更为关键的则是，各局使用的“中建地产”品牌，原定位为一、二线城市的中端地产开发，以及三、四线城市地产项目的属地化经营，由此与中海地产作区分，然而各局地产公司近年开始布局高端产品线，比如入主北京城区内核心地块等，与中海地产也会从此局部的市场竞争。

虽然不在当年“同业竞争”之列，且业务分散又相对独立，但是在新的环境下持续扩张，规模已是十年前难以想象的层级，或许今后又会触发新一轮整合。

在地产行业面临调整之际，作为央企的中建系全面发力后，目前在房地产行业的整体力量已不容小觑。

比如在最直观的销售端，据中指研究院数据显示，2022年1-5月份，算上中海地产，中建系共有6个房地产公司进入TOP200，仅合计这6家公司的销售额即为1474.4亿元，位列碧桂园、万科、保利发展之后，与第三名保利发展的差距不到120亿元。

从目前各局已拿到手的重点项目来看，整体销售端的数据在年底时或将更上一层楼。

进击的中建系，在新的房地产行业环境下，显然已比10年前更有野心。但能否树立品牌，在竞争激烈的市场中让消费者买账，还有待观察。