40余轮举牌与摇号、底价成交与流拍,北京二轮土拍“两极分化”

来源：新京报

历经线上线下两天竞价，北京第二批集中拍地于6月1日落幕，共挂出17宗地块，流拍3宗，成交14宗，总成交金额499.58亿元。在成交的14宗地块中，7宗底价成交，还有4宗地块竞拍至最终环节，溢价率达到上限15%。

从拿地房企来看，华润置地、北京城建、中海均收获2宗地块，首开竞得1宗地块，而龙湖成为此次土拍中（已出结果地块，顺义薛大人庄村地块尚需竞高标准方案确定最终竞得人）少有有所斩获的民企。这场土拍，有惊喜，也有遗憾，有的房企历经拼抢最终未能如愿，也有房企在摇号中有意外斩获。

5月31日至6月1日，北京市第二批集中供地成交14宗地块，其中7宗底价成交。 图/IC photo

热门地块遭“拼抢”，摇号结果难料

6月1日，北京第二批集中供地进入现场竞价时间，最火的地块当数丰台区小瓦窑地块，也让房企重温久违的土地“热拍”。

当天，小瓦窑地块共吸引了11家房企主体参与现场竞拍，是本次土拍中参与房企最多的地块，因此激烈程度在意料之中。报名房企包括润泽、三元嘉业、电建+首钢、中铁置业、首开、华润+葛洲坝、中建智地、懋源、保利、招商、中海。

在整个竞拍过程，懋源、三元嘉业、华润+葛洲坝等房企都在积极竞价。在多家房企的助推下，经过10余轮举牌，报价直奔较高上限价格26.45亿元，而在竞报“现房销售”面积环节，6家房企经过约30轮竞报后，达到“现房销售”面积上限，最终以摇号的方式终结了这场拼抢，合计竞拍40余轮。

虽然电建+首钢几乎没有参与前期的竞报，但在最后摇号环节成为大赢家，以26.45亿元+3万平方米现房销售面积拿到小瓦窑地块。

另一宗备受关注的地块则是太阳宫地块，有7家企业报名，其中，大悦城+厦门国贸等房企积极参与，但经历了地价触顶66.82亿元、竞政府产权触顶10%及摇号后，最终中建玖合摘得太阳宫地块。

值得关注的是，拿到上述两个热门地块的电建+首钢以及中建玖合，都是全程几乎没有参与竞价，而在摇号环节凭运气胜出；而全力拼抢的房企，则最终落空。这也成为此轮集中供地的一大意外看点。

对于现场竞拍，中指研究院土地事业部负责人张凯总结称，太阳宫、小瓦窑、薛大人庄、平西府四宗地块均出现竞价“触顶”，其中，太阳宫地块以10%政府产权份额达到上限后摇号成交；小瓦窑地块也是达到3万平方米现房销售面积上限后摇号成交；薛大人庄在达到3万平方米现房销售面积上限后，将通过投报高标准方案的方式确定竞得企业；而平西府在竞价“触顶”后，最终以1000平方米现房销售面积成交。

对此，张凯分析，太阳宫、小瓦窑、平西府等地块的销售指导价均与周边项目（或二手房）存在一定程度的倒挂，这也是其受到房企追捧的主要原因。

北京第二批集中供地成交情况一览

供图/中指研究院

央企国企依然是土拍主角，民企重回土地市场

从北京第二批集中供地的参拍情况来看，房企对北京市场的信心有所修复，参与房企达30家，其中，央企、国企、区域城投等“国家队”仍为主力，万科、葛洲坝等土地市场久违的房企再度现身。

据北京链家研究院高级分析师岳微分析，华润参拍率超6成、报名9宗、斩获2宗；北京城建与首开均报名6宗，分别竞得2宗及1宗；中海报名5宗，落子2宗；中建系报名4宗、收获2宗，中建玖合摇号竞得较大热门太阳宫地块。

值得关注的是，外地房企进京意愿较强，从南昌市政、厦门建发、越秀、先进到厦门国贸均有参与。

而在民企方面，共有3家参与。据岳微分析，龙湖仍以底价策略为主，布局低溢价地块；而久未拿地的润泽提前半月缴纳小瓦窑地块报名保证金，多次举牌，意愿强烈；懋源着力打造高端住宅品牌，除持续发力丰台丽泽辐射圈板块外，还参拍朝阳崔各庄及顺义薛大人庄地块。

从最终结果可以看到，由于摇号签运与企业开发策略等因素，央企国企依然是本轮土拍主角。

中原地产首席分析师张大伟认为，只有龙湖等个别民企参与土地竞拍，也体现了当下房地产市场，房企资金链依然不均衡，民企还未走出资金困局。

“排名前列轮集中供地，大部分拿地企业可以当年回款，现金流回正。而第二轮集中供地，虽然在年内开盘可能性很大，但销售压力较大，而且大部分企业的资金压力也大。”张大伟如是称。

土地成交分化，去化及利润成拿地标准

“土地成交分化”是业内对于北京第二批土地集中供地的一大共识。在溢价成交的土地中，朝阳太阳宫、丰台小瓦窑、顺义薛大人庄及昌平平西府4宗地块竞拍至最终环节，溢价率均达到上限15%。但是，同时另有7宗地块以底价成交。

对此，岳微表示，虽然北京二批次土拍表现稳健，符合预期，但是单一地块分化态势明显，市场较为看好的丰台亚林西地块，也因为总价高、资金占有量大及商业配建等因素导致底价出让。

在张凯看来，丰台亚林西地块由于其捆绑了近10万平方米的商业用地，尽管土拍之前关注度很高，但以底价成交略显失落。

事实上，地块位置、去化及利润率仍为当前房企拿地的核心依据。张凯表示，房企当前仍然青睐于短平快且利润空间足够的优质项目，从此轮北京集中供地可以看到，北京房企仍然延续了自去年二批次之后的竞价风格，即以核心区域、去化有保障（尤其是销售指导价倒挂）的地块为主要竞拍目标，特别青睐纯商品住宅用地。

“流拍和底价成交地块多位于配套尚不成熟的区域，或是周边竞品项目去化不理想的位置，又或是因为捆绑了商业用地或托幼用地等。”张凯如是称。

“从北京第二批集中供地成交来看，土地分化严重，除了少数公认优质地块外，大部分地块成交并不乐观。”张大伟认为，北京第二轮集中供地，体现了当下北京房地产市场的实际情况，除了少数优质项目外，大部分项目和大部分区域依然较为低迷，市场期待北京也与其他城市一样，出台一些“稳楼市”的积极政策。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪则认为，北京本轮集中土拍也可谓当前整个土地市场走势的缩影，溢价水平虽有提升，但仍处于较低水平。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 杨许丽