2022年4月房地产新政

摘要：本月中央及地方政府密集释放稳楼市信号，利好政策频出。金融环境趋于宽松。央行下调金融机构存款准备金率，货币政策环境的宽松对房地产行业具有积极意义。央行及银保监会强调要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的较低首付款比例、较低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求。对于疫情原因暂时失去收入来源等人群，可以享受月供暂缓的优惠，如延后还款时间、贷款期限等，有助于缓解个人贷款困境。同时，提出区分地产项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产企业融资平稳有序。

月底中央政治局会议强调有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。坚持房住不炒定位下，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，优化商品房预售资金监管，为下一阶段房地产市场调控指明方向。

地方政府楼市扶持力度进一步加大， 4月超60城出台房地产宽松政策近90条，手段包括提高公积金贷款额度、增加购房补贴、加大引才力度、适度放松限购限售、下调首付比例等，有助于地方城市房地产市场平稳与回暖。

衡水市近期内出台了多项政策降低房地产市场风险，规范房地产市场发展。先后出台了《衡水市房地产市场执法检查巡查制度》、《衡水市房地产市场监管约谈制度》、《衡水市房地产市场典型案件通报曝光制度》。印发了《关于加强商品房预售管理的通告》，未取得《商品房预售许可证》的商品房项目不得以任何形式进行销售，强化我市商品房预售管理，维护全市房地产市场秩序。

01

中央政治局会议：支持各地从当地实际出发完善房地产政策 优化商品房预售资金监管

中共中央政治局4月29日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

与此前定调相比，此次会议有两个内容更为引发关注：一是明确“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”；二是新增“优化商品房预售资金监管”措辞，这是近年来对商品房预售资金监管较高级别定调。

业内认为，从当地实际出发，意味着因城施策进一步细化，本地因城施策和调整规定权限增加。规定纾困扩大到热点城市，必然会出现更多限制性规定的松绑。继续强调“房住不炒”，意味着规定可以松动和调整，但不会纵容无底线的去刺激楼市。预计下一个阶段，有条件的城市将适当放松商品房预售资金监管标准，这对开发商而言是一项重要利好规定。

02

央行降准0.25个百分点 有助于房贷市场平稳发展和风险化解

央行发布公告，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。此次降准共计释放长期资金约5300亿元。

此次降准不仅符合市场预期，也充分体现了当前进一步对货币政策环境的宽松的整体导向，对房地产等行业均具有积极意义。

一季度，各地陆续推出了楼市利好政策，由于市场传导性、市场预期等原因，当前房地产市场仍有下行压力，因此在这个关键节点，需要政策及时给予支持。在降准政策推出后，银行对房地产行业的支持力度会增加。降准过程本身也是一个促使银行资金充裕的过程，对一些特殊业务银行可借力获得更好的腾挪空间，尤其是涉及到对购房者月供的暂缓、一些风险企业贷款融资需求等层面。降准政策的出台，将在很大程度上促进房贷市场的平稳发展和风险化解。

03

央行、银保监会：更好满足购房者合理住房需求 区分地产项目风险与企业集团风险不盲目抽贷、断贷、压贷

4月18日，中国的央行和外汇管理局联合发布了《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》。其中提到，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的较低首付款比例、较低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。通知还明确，对于疫情原因暂时失去收入来源等人群，后续可以享受月供暂缓的优惠，如延后还款时间、贷款期限等。

4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，会议强调，金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。要及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。

以上两项政策有助于缓解贷款个人困境，而不盲目抽贷、断贷、压贷有利于房地产企业融资平稳，减少目前房地产市场风险。

04

国务院发文促进消费：完善长租房政策 支持提取公积金用于租房

4月25日，国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，房地产相关的内容方面指出，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给；支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。

从房地产的角度看，此次政策没有直接提及购房消费，更强调了一些新领域的消费潜力的激活。关于保障性租赁住房、公积金提取用于租赁住房消费、公积金提取用于电梯加装等表述，是这两年房地产发展一直强调和探索的，说明这类领域在此次会议中继续被重视，是房地产行业针对消费市场所需要关注的内容。而对于房企来说，可以把保障性租赁住房业务的开展，作为推动消费、提振消费的重要抓手；积极做好此类业务，既有商业价值，也有社会价值。

05

楼市调控政策松绑城市增多 热点城市松绑力度较为有限

目前市场活跃度不足，虽然信贷政策持续宽松，放款难已全面缓解，但受疫情影响叠加热点城市对改善型住房的信贷政策依然严格，楼市整体热度上升较为缓慢。4月以来，随着新冠肺炎疫情多点散发，居民置业信心恢复不及预期，全国房地产市场仍处深度调整阶段。地方政府稳楼市新政落地速度显著加快，4月超60城出台房地产宽松政策近90条。

各地政策调控方向逐步从提高公积金贷款额度、增加购房补贴、加大引才力度过渡至适度放松限购限售、下调首付比例等。同时，政策调控城市亦逐步由三四线城市延伸至二线城市，地方政府楼市扶持力度进一步加大。

沈阳取消了6个月社保的缴纳要求，广东中山坚持中心城区限购政策，其中岐江新城规划范围不列入限购区域；广东惠州发布通知明确，满足惠阳区和大亚湾经济技术开发区范围内的合理住房需求，不再纳入限购重点片区；湖南株洲印发通知提到，在市区购买新建商品房(含住宅和非住宅)和存量房(二手房)，签订网签合同且缴纳契税的，由财政按其所缴纳契税额的50%对购房人予以补贴；湖北黄石也发布通知明确，凡购买黄石城区新建商品住房的给予50%契税补贴。

热点城市楼市调控“松绑”力度较为有限。在一线城市中，仅广州地区部分银行将较低房贷利率降至与LPR持平，其余城市未见明显动作。从热点二线城市看，苏州、南京的“松绑”力度有限。以苏州为例，该地将二手房限售期限由过去的5年调整到3年。

兰州、郑州、昆明、哈尔滨兰等省会城市的调控“松绑”，具有一定的风向标意义，对于其所在省份房地产市场预期转变有较大影响。

政策效果地区之间分化较为明显。部分城市的调控政策效果已经显现，热点二线城市楼市复苏好于预期。部分供求失衡严重的城市，未来依然需要出台全方位政策，尤其是调整土地供应节奏，有效拉动需求侧，推进楼市平稳发展。预计5月份各地楼市政策放松的内容会更加多，尤其是在中央政治局4月29日会议后，各地政策放松的步伐会更加迈开，其有助于促进市场交易的回暖。

06

衡水市住建局：未取得《商品房预售许可证》的商品房项目不得以任何形式进行销售

日前，衡水市住房和城乡建设局下发《关于加强商品房预售管理的通告》，强化我市商品房预售管理，维护全市房地产市场秩序，为广大业主合法权益保驾护航。

通告要求，全市各房地产开发企业、中介经纪机构要切实履行遵规守法的基本义务，树立依法经营理念，积极承担社会责任，严格遵守国家、省、市有关房地产开发经营的法律、法规及相关政策，做到依法诚信经营。

根据相关规定，各楼盘销售现场必须按照《商品房销售场所统一规范标准》的规定公示商品房预(销)售相关信息。只有取得《商品房预售许可证》的商品房才允许预售，未取得《商品房预售许可证》的商品房项目、房地产开发企业不得以任何形式进行销售，不得以内部认购、预订、排号摇号、招募会员、团购、存款办理VIP卡等各种形式，违规收取各类定金（订金）或预售款性质的“诚信金”“意向金”，不得以任何形式发布广告，不得参加任何展销活动。房地产经纪机构和经纪人员不得为不符合销售条件的商品房提供经纪服务。

严格执行商品房预售资金监管制度，商品房预售资金不得存入另设账户、私人账户，必须全部存入监管账户，用于商品房项目工程建设。预售商品房的开发企业，要将“预售资金监管账号”在售楼场所内予以公示。

通告要求，房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其它形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款；不得发布虚假信息，以“工抵房”“抵账房”“内部员工房”形式宣传和销售商品房；不得采取超低价诱导客户，扰乱市场秩序。

07

衡水市房地产市场多项新规正式施行 建立健全房地产开发领域违法防控治理长效机制

为进一步建立健全房地产开发领域违法防控治理长效机制，近日，衡水市住房和城乡建设局出台了一系列有关房地产市场管理的新规，用有效的制度规范市场行为。

出台《衡水市房地产市场执法检查巡查制度》。文件明确了执法人员在房地产市场执法过程中的执法人数、巡查次数、检查流程和抽查计划，对巡查结果处理要求等进行了约定。文件要求，检查人员要根据检查情况，当场给出合格或不合格结论，并记录在《日常检查巡查记录表》上。能够现场整改的问题当场要求企业整改，不能现场整改的问题要发出责令限期整改通知书。发现违法行为或责令限期改正逾期不改的，应立即转入稽查办案程序。在检查中发现重大违法行为的要及时报告。

出台《衡水市房地产市场监管约谈制度》。文件列出了房地产开发企业和中介机构被列入约谈范围的行为，包括未按《商品房销售场所统一规范标准》的规定在销售现场公示商品房预(销)售相关信息、房地产开发企业委托不具备资格的房地产中介机构代理销售商品房、发布虚假信息，采取超低价诱导客户、开发企业捆绑搭售储间或车位、房地产经纪机构销售不符合条件商品房，违规收取房款以外的加价款等。文件明确，约谈资料将纳入房地产开发企业和中介机构监管档案，不良记录将记入河北省住房和城乡建设行业信用信息管理系统。对一年内发生两次及以上或连续两年被约谈的企业，要将其开发的项目列入重点监管名单，拒不整改的，记入河北省住房和城乡建设行业信用信息管理系统黑名单。

出台《衡水市房地产市场典型案件通报曝光制度》。典型案件通报的范围主要包括全市各级住建执法监察部门查处的重大违法案件；上级部门交办的重大违法违规案件；群众反映强烈且社会影响恶劣的违法案件；依法追究有关责任人的行政责任和刑事责任的违法案件；当地政府、上级住建执法监察部门确定通报曝光的违法案件等。通报主要采取书面通报、会议通报以及住建官网、报刊、电视等公众传播媒介公开曝光等多种方式。对已通报曝光的案件，同时向省住建厅上报备案。

出台《衡水市房地产市场重大案件督办制度》。重大案件督办范围为上级和本机关关于房地产市场工作中的重大决策部署；上级领导的批示及上级机关(住建部、省住建厅、省、市党委政府等)转来的批办件、督办件；造成重大影响的违法违规案件；引起群体性信访，影响社会稳定的案件；新闻媒体曝光并造成恶劣影响的案件等。承办单位收到督办通知书后，应立即组织人员对督办案件进行办理，并在督办通知书规定的时限内办理完毕；不能在规定的时限内办结的，应向市局提交书面申请。对于未按要求认真办理督办案件，造成严重后果的、督办案件超过规定期限未办结也未及时报告的、对上级部门督办意见不予落实的，将追究有关部门及相关人员相应责任。

08

河北省住建厅：今年将开工建设棚户区改造安置房11.7万套

3月15日消息，河北省住房和城乡建设厅于近日印发2022年城镇住房保障工作要点，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的城镇住房保障体系，狠抓棚户区改造安置房建设，大力发展保障性租赁住房，优化公租房服务，探索发展共有产权住房，推动城镇住房保障工作高质量发展。今年，河北省将开工建设棚户区改造安置房11.7万套，建成10.5万套，完成投资436亿元，计划于10月底前完成；筹集保障性租赁住房4.5万套，完成投资76亿元，10月底前开工率达到100%；发放公租房租赁补贴1.5万户，每个设区市至少新建4个公租房智能化管理小区。同时，雄安新区探索发展共有产权房，满足北京非首都功能疏解转移人员住房需求；其他人口净流入量大的地区，以及房价较高、住房困难群体数量较多的城市，探索发展共有产权房。

09

河北多地房贷利率松动

日前，大部分银行在河北省范围内下调了房贷利率, 幅度多在0.2%—0.3%之间，也有银行下调幅度至0.5%。自4月18日起，张家口市区部分商业银行开始降低购房首付款比例，其中首套房较低首付款比例降为20%，二套房较低首付款比例降为30%。除张家口外，秦皇岛、保定等地区的部分银行近期也下调了个人住房按揭贷款利率。首套房贷款利率下调幅度多在0.05%至0.2%之间。近期许多环京城市推出购房政策适度松绑举措，体现出这些地区对楼市回暖、成交回升的渴望。我市房贷利率也有小幅松动、下调。

有贷款购房者表示，部分银行房贷利率出现下调，可自由选择余地变大，且贷款额度充足，审批放款加快。此前河北省部分地区房地产市场交易活跃度下降，商业银行根据不同地区供求关系、资产质量、区域特点等因素对房贷利率多次适时下调，这一方面有利于减轻刚性、改善性贷款购房人的还款压力，另一方面也有利于改善房地产市场供求关系，促进房地产市场平稳健康发展。银行房贷利率下调，引来看房、咨询的客流量明显增多，成交量也有所上升。

转载：衡水市房地产交易服务中心