低溢价、高流拍、冷暖分化 20城首轮土拍收金4803亿

随着上海首批集中供地宣告结束，截至6月9日，除郑州、沈阳外，重点22个城中已有20城完成了2022年首轮集中供地。根据中指院数据，20城首批集中供地共成交涉宅用地374宗（未含4宗上海“城中村”改造地块），规划建筑面积为3650.64万平方米，土地出让金收入达4803.4亿元，平均溢价率4.79%。

那么，透视已经完成首轮土拍的20城，今年首批次集中供地有何特征，相比去年有什么新的变化？

溢价率处于低位，城市间冷暖不一

根据中指研究院数据，回顾20城的土拍成交表现，合计71宗涉宅用地流拍或撤牌，占总供应的16%；共有221宗涉宅用地底价成交，占总成交的59%；共有151宗涉宅用地溢价成交，占总成交的41%；共有91宗涉宅用地在竞价阶段达到地价上限，占总成交的24%。

各城市热度方面，竞价“触顶”地块宗数占总成交比例较高的前三个城市分别为深圳（100%）、合肥（63%）、杭州（39%）；底价成交地块宗数占总成交比例较高的前三个城市分别为长春（100%）、广州（88.2%）、无锡（87.5%）；流拍地块宗数占总供应比例较高的前三个城市分别为天津（83%）、长春（50%）、济南（47%）。

20城首轮土拍较大的特征就是内部分化、冷暖不一。总体来看，南方城市的热度高于北方城市，一、二线热点城市如深圳、杭州等热度较高。

从土地出让金来看，目前，20城中，上海首批供地出让金总额达到834.7亿元，位列排名前列位；杭州紧随其后，出让金总额为826.8亿元，北京出让金总额为480亿元，分别位列第二名和第三名。

以深圳为例，深圳首批集中供地“量少价高”，加上深圳本来土地供不应求，这次所推出的8宗住宅用地竞价全部“触顶”、揽金193亿元，整体溢价率高达约15%。而“量大价优”的杭州土拍历来备受关注，在其他城市削减供地数量时，杭州首批供地就推出60宗地块，最终仅1宗流拍，总成交价826.8亿元，溢价率6.4%，成交宗数和成交总建面均居20城首位。

相比于深圳、杭州的热度，北京、上海此次土拍“有温度”，但是市场并不亢奋，表现出房企参与程度提高，但整体溢价率偏低的特征。

安信证券研究中心统计称，从城市表现来看，平均溢价率上深圳、合肥较高，分别为14.9%、10.4%；长沙、广州、青岛、无锡则延续较低水平，平均溢价率不足2%；除福州、杭州、宁波、成都外，其余各地溢价率均较去年第三轮有不同程度改善。

从流拍率来看，北方部分城市流拍率持续走高。例如，天津原计划出让的30宗地块，最终中止竞拍或流拍的地块占比高达80%，成功出让的6宗地块溢价率也仅有0.6%；再如济南35宗地块最终成交21宗，其中还有18宗地块以底价成交，14宗流拍。

供图/58安居客房产研究院

土拍规则放松，降低房企资金门槛

在去年第三批集中供地趋冷的背景下，为了推动今年首批集中供地顺利进行，各地均进一步放松了拿地条件，重点在于缓解房企资金压力。

在房企参与门槛方面，南京、郑州下调保证金比例，武汉、无锡允许用银行保函代替保证金，天津允许预交保证金；合肥则下调了二级及以下资质开发商参拍门槛，南京取消30%的竞买数量限制。

还值得注意的是，多地进一步简化土地获取规则，并且通过下调起拍价、上调销售限价、取消配建要求等方式，提高地块的利润空间。

比如，杭州地价“触顶”后不再摇号，而是采用一次性书面报价，次高价为竞得人；苏州取消了市场指导价，长沙则不再设置较高限价，这些措施都从不同维度保证了房企拿地的利润空间。

再比如上海，根据克而瑞CRIC测算，上海首轮供地出让的36宗商品住宅用地在剔除不可售的商办及自持住宅面积后，平均地房比约为0.51，有接近七成的地块房地价差空间超过2万元/平方米；同时，13宗触及中止价进入一次性报价阶段的地块平均地房比为0.58，平均房地价差也在2.3万元/平方米以上，盈利空间仍然充裕。

国企央企仍为拿地主力，品牌房企参与度增强

延续去年的趋势，在今年的拿地主角中，国企央企成为主力军，民营房企拿地积极性仍然不高。

从具体城市来看，天津、广州、福州、武汉、苏州首轮土拍主要依靠城投“支撑”，与去年第三轮土拍相比，过半城市城投参与度有所下降，但拿地金额占比仍高于去年前两轮；深圳、厦门、北京等城市则以国企拿地为主，仅有杭州、合肥、青岛、长春4个城市民企拿地力度相对较强，拿地金额占比超过5成。

从房企表现上，招商蛇口、绿城、中海、万科、保利、华润、建发等房企拿地意愿较强，民营房企中龙湖、滨江拿地较为积极。

随着首轮集中供地逐渐进入尾声，不少城市诸如北京也率先开始第二轮集中供地。在第二轮供地中，不少城市也持续对土拍规则进行优化，比如北京增加了“预申请”的模式，杭州继续降低竞买保证金比例并允许分期缴纳土地款，武汉延续对住宅用地采取地价“熔断”后“摇号”的方式等。

对此，58安居客房产研究院分析称，2022年首批集中土拍市场低溢价与高流拍并存，房企拿地态度较为谨慎，预计随着住宅市场信心逐步回升，房企资金状况有所好转，第二批集中土拍房企拿地能力和意愿将有一定提升。

来源：新京报