金地集团:归母净利润下降,下半场能否平稳穿越周期?

央广网北京4月28日消息（记者门庭婷） 4月25日下午，金地集团业绩说明会准时召开。在充满变革的2021年，金地集团营收与销售规模都保持了增长，在此基础下，金地集团归属于上市公司股东的净利润却同比下降9.5%，同时，其权益占比较低的问题亦不容忽视。

“中国住宅房地产市场已经进入下半场”，业绩会上，金地集团董事长凌克作出了上述判断。而行业下半场，在“招保万金”其他三家已经重新坐稳行业龙头时，金地集团能否突破利润增速下滑的困局，在更长周期内找到适宜的发展模式，重回排名前列梯队，仍备受市场关注。

计提致归母净利润减少超15亿元 房地产结算毛利率连续降低

从销售与营收来看，在多家房企未能完成年度目标的2021年，超额完成目标的金地集团交出了一份比较不错的成绩单。

财报显示，2021年金地集团全年累计实现签约面积1377.0万平方米，同比增长15.25%，实现签约金额2867.1亿元，同比增长18.15%。销售业绩增长的同时，金地集团营业收入也稳步提升，报告期内实现营业收入992.32亿元，同比上升18.16%。

可以看到，自从2017年提出“三年内销售规模2000亿”的口号后，连续几年中金地集团都保持了规模的持续扩张。相较于2020年签约金额15.23%的同比增幅，2021年其业绩增幅有所加大。

然而，与规模增长的趋势不同，金地集团净利润出现了下滑。2021年，金地集团实现归属于上市公司股东的净利润94.10亿元，同比下降9.5%。对于利润变动，金地集团认为主要是受市场下行及年内疫情的影响。

事实上，在上一报告期金地集团净利润增速已经出现下滑，2020年年报显示，其净利润同比增长3.2%，与2019年24.4%的增幅相比，出现了较大差距。

与此同时，近年来金地集团房地产业务结算毛利率也出现连续下降的趋势。历年财务报告显示，2018年-2021年，金地集团房地产业务结算毛利率分别为43.08%，41.3%，33.6%与19.65%。

业绩说明会上，金地集团高级副总裁兼财务负责人韦传军对结算利润下滑做出了三点解释：一是政策调控、市场下行情况下，过去几年行业整体毛利率水平持续下降，金地的毛利率变化与行业变化趋势一致；二是2021年下半年市场调整，同行降价促销拉低了行业价格，基于谨慎性考虑，2021年年底金地对项目进行了全面审视，对未来可能出现的亏损进行了减值，此举对金地集团归属于上市公司股东的净利润产生15.2亿元的影响；三是2021年长三角疫情多点散发，使得金地部分项目工程进度和交付结转受到影响，交付结转目标没有达成。

同时他也提到，基于市场调整情况，金地集团下半年加快销售，“销售结转实现了不错的增长程度”。年报显示，2021年金地集团房地产结算收入同比增长17.54%。“增长部分对冲了毛利率下降以及减值计提对利润的影响。”韦传军表示。

权益土储占比较低 业绩被质疑“成色不足”

盈利波动之外，尽管金地集团获得了规模的增长，保持在TOP20行列，但市场对其“业绩水分大”、“成色不足”的质疑持续存在，主要依据是金地集团的权益占比。

年报显示，金地集团2021年全年投资地块111宗，总投资额约1309亿元，权益投资额约523亿元，公司新增总土地储备约1636万平方米，其中权益储备约648万平方米。金地集团权益投资额占比约为39.95%，新增土储中权益占比约为39.61%。

在此前三个报告期内，金地集团新增土储中，权益储备占比分别约为44.87%、52.49%、49.06%。而根据克而瑞发布的数据，从近40家样本房企新增土储权益来看，2019年上市房企新增拿地权益为66%，2020年为65%。

“新增土储权益比例低的企业，未来一年的销售规模可能增大，但由于权益较低，可能实际上对企业的盈利并无益处，而新增土储权益高的企业在这方面则优势较大。”克而瑞曾在分析中指出。

持有型业务持续发展 物业上市暂无明确时间表

“中国住宅房地产市场实际上是进入了下半场，中国的城市化速度也会降低，住宅销售会逐年下降，这是中国房地产市场今后的一种表现，另外的一种表现是住宅开发项目的收益水平也会有所降低。”对于房地产行业未来，凌克做出了与大部分房企一致的判断。在这种判断下，寻求新的业绩通道是房企的普遍选择，金地集团也不例外。

“在疫情反复不定的情况下，公司通过多种方式努力保障持有型物业的稳健经营。”金地集团在年报中提到，商办物业方面，集团在营购物中心年底平均出租率维持在90%以上，进入成熟期的写字楼年底平均出租率达到95%以上；产业地产方面，以“威新”为品牌名片的产业产品，成功实现了第二次产品迭代，标准化率进一步得到提升，其中南京宇龙项目作为排名前列研办项目，实现了开园4个月即满租的成绩；长租公寓方面，金地集团成熟项目平均出租率稳定在94%以上。

同时，近几年金地集团代建业务迎来发展。年报显示，截至2021年底，金地集团代建业务已布局全国超30座城市、管理服务项目近90个，累计开发管理面积超1500万平方米。

上述业务之外，2021年，“金地物业”正式更名为“金地智慧服务”，其是否会走向资本市场受到投资者关注。对此，金地集团高级副总裁兼董事会秘书徐家俊表示，面向未来，金地智慧服务将继续坚持“平台+生态”双轮驱动，向中小物企、合作伙伴等共享产业赛道和资源的数字化能力，共建开放共生的平台，实现生态共赢。

“关于投资人关注的资本运作问题，如果我们有进一步明确的时间表或信息，也会排名前列时间以公告的形式告知投资者。”徐家俊表示。

年报季接近尾声，2022年房企新的经营情况更受关注。根据此前披露的业绩报告，2022年1-3月，金地集团累计实现签约面积183.2万平方米，同比下降38.49%；累计实现签约金额455.1亿元，同比下降33.70%。对此，金地集团董事、总裁黄俊灿表示，考虑到2021年上半年市场情况较好，而2020年受疫情影响市场表现较差，若与2019年、2021年的平均值对比，今年一季度表现基本持平。

对于投资者关注的2022年及中长期业绩目标，金地集团业绩说明会上并未给出明确数据。黄俊灿表示，未来公司将更加关注利润与规模的新平衡，预计2022年全年可售货值为4800亿元，其中60%集中在长三角、珠三角等经济活跃城市。“比较好的布局和比较好的项目可以让我们在行业波动中穿越周期。”黄俊灿表示。

来源：央广网