龙头房企坐次变局:碧恒万融成历史,碧万保时代来临

来源：界面新闻

时隔十年后，保利发展重回销售规模第三的位置。显然，对于这家较大的央企地产商而言，“重回前三”已不再是难题，“进三争一”才是新目标。

随着保利发展于6月12日公告5月销售业绩，TOP3房企销售成绩全部出炉。5月单月，保利发展实现全口径合约销售金额380亿元，同比降幅虽然仍达36.04%，但低于百强房企59%的平均降幅，且登顶百强月度销冠。

从今年前五月全口径合约销售数据来看，碧桂园、万科、保利发展位列前三，分别实现2012亿元、1681.1亿元、1592.18亿元的销售额。目前万科先进保利的幅度不到一百亿元。

事实上，“碧万保”的局面从今年3月份就开始出现了，当时保利发展以前三月约907亿元的销售额超越融创中国。至今，“碧万保”的排位已经持续了三个月，保利发展第三的位置算是稳住了。

保利发展上一次位居行业前三还是在2012年，当时刚跨过千亿门槛。然而2012年之后，恒大、碧桂园、融创等借助高周转发展迅猛，保利发展再也没进过前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利发展的销售排名常年保持在行业第五的位置。

多年来，房企规模前四都被碧桂园、万科、恒大、融创中国占据，因为央企对负债率的控制，保利发展难以重回前三甚至前四。

保利发展董事长刘平曾坦言，因为城市布局、周期性战略等因素，保利发展与“碧万恒”之间确实存在差距。而在外界看来，保利发展的竞争对手其实是融创中国，两者的四、五之争受到更多关注。

曾经的“黑马”融创中国在2015年-2017年的销售复合增长率达到130%，在2017年突破3600亿元，排名跻身TOP4，往后每年稳压保利发展一个身位。

面对和融创中国之间持续加大的规模差距，保利发展前任董事长宋广菊在2019年的一次临时股东会议上曾称：“因为融创中国通过并购快速储备资源，采取了超常规的发展。”

去年下半年以来，地产行业出现大调整，恒大跌出头部房企的位置，保利发展从排名第5上升为第4，但仍位居融创中国之后。今年3月份，融创中国的资金压力凸显，销售状况也不可避免的受到影响，排名滑落到保利发展之后。

光大证券认为，当前房地产行业正逐渐从类金融行业转为类制造业，高杠杆红利逐渐消逝，而成本优势和回血能力将成为未来房企的核心竞争力，保利发展作为央企，预期会进一步提升市占率。

可以看到，2020年下半年以来，保利发展逆势扩张的信号明显。2020年全年，保利发展新增项目146个，拓展成本2353亿元，同比增长51%，拿地销售比达46.79%，投资强度明显高于2019年的33.7%。

2021年，当不少房企的已暂停拿地时，保利发展继续保持一定的投资定力，全年拓展项目145 个，比2021年同期只少了一个，新增容积率面积2722 万平方米，拓展金额1857 亿元，投资力度仍保持在行业高位。

与此同时，保利发展2021年拓展楼面地价为6821 元/平方米，同比下降8%。

保利发展指出，2021年22个重点城市实行集中供地制度，土地出让节奏发生变化，在竞争激烈的首批供地中保利发展不追高、不盲从；在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时，其迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。

今年前五月，保利发展公告的权益拿地金额约为429亿元，拿地强度约为27%，超过主流房企平均水平。

广发证券指出，保利发展是5月参与投资拿地范围和力度较高的头部房企。保利发展积极拿地的背后，在于其早已不满足于“重回前三”的目标。

今年1月的保利发展2022年度工作会议上，刘平提出“进三争一”的新目标，这也是其在去年7月接替宋广菊成为保利发展新任董事长后对外释放的排名前列个明确目标。

在4月的20021年度业绩说明会上，刘平解释称，“进三争一”的目标不能简单、片面地理解成一个榜单上的销售规模排名，而是综合实力的先进，是硬实力、软实力都过硬的排名前列。

保利发展4月发布《2021-2022年房地产行业白皮书》指出，2021年的行业调控是必要的，要坚持政策的连续性和稳定性，不能再回到过去那种资本无序扩张的状态。在此背景下，政府也倡导房地产企业向新发展模式转型。

“开发+运营+服务”并举成为房地产行业未来的趋势之一。保利发展也在白皮书中提及了两个方向：一是要做精经营性物业，二是大力发展租赁住房。

相比开发物业的销售规模，经营性物业要赶上行业头部企业的难度更大，这也是摆在保利发展面前的挑战。