2023年1月楼市动态

内容摘要：根据国家统计局数据，2022年房地产多指标下降，房地产开发投资为1998年来首次下降。12月房价以下降为主，一线城市房价同比上涨。1月百城新建住宅、二手住宅均价环比跌幅收窄。

1、国家统计局：2022年12月房价以下降为主 一线城市房价同比上涨

2022年12月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。

一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比一平一降，二三线城市环比下降

12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。

12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

一线城市商品住宅销售价格同比上涨，二三线城市同比下降

12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有53个，比上月增加2个；二手住宅销售价格同比下降城市有64个，个数与上月相同。

12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.9%和4.8%，降幅均与上月相同。

受去年楼市交易不佳的影响，70城市房价仍以下降为主。一线城市房价表现稍好。

2022年，70大中城市房价表现出下跌为主的局面，这与房地产交易的下滑态势密不可分。2022年，虽然各级监管部门出台了多项稳楼市措施，部分区域市场一度出现回温局面，但总体来看，市场交易仍然相对低迷。由于销售不畅，加之融资渠道迟迟未能彻底放开，房地产企业普遍采取了降价措施，使得新房价格出现下降。在二手市场，一些业主也因预期不佳而降价销售。

其中，在去年的楼市下行期，二手房价格下降的城市数量一直多于新房，反映出相比于开发商，业主的预期更容易出现波动。同时，部分区域二手房价格曾出现非理性上涨，也有着更大的调整空间。

从不同城市能级来看，经济体量较大、人口吸引力强的一线城市继续表现出较强的抗跌性，核心二线城市房价表现同样较好。2022年12月，共有17个城市的新房价格同比上涨，均为一线城市和热点二线城市。这也说明，过去一年来，这些城市的表现出了较强的价格刚性。相比之下，多数二三线城市房价仍然上涨乏力，说明其继续被市场大势深度影响。

市场恢复尚需时日。在需求端政策已应出尽出后，以11月为分水岭，监管对于房企融资态度发生根本转变，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，房企的融资环境得到优化。

这对市场表现和房价走势的影响不可忽视。随着房企资金链的改善，企业的“暴雷”概率降低，项目停工和烂尾的风险减少，供需两端的恐慌情绪均有望缓解，这将减少房企恐慌性降价的心理，并有助于市场恢复稳定。

但这种稳定的达成尚需时间。房价有趋稳的基础，但这个基础并不牢固。近几年，受各种因素影响，购房者的消费意愿和支付能力都有所减弱，开发商也需要时间恢复元气。从供需两端来看，市场信心的重建将是一个长期的过程。

从政策层面看，稳房价依然是2023年的重要工作，并成为稳预期、促进楼市稳健发展的重要条件。预计今年仍将会有各类稳楼市的配套政策出台，但市场最快要在第二季度才能企稳。

2、1月百城新建住宅、二手住宅均价环比跌幅收窄

据中国指数研究院消息，2023年1月，百城新建住宅平均价格为16174元/平方米，环比下跌0.02%，连续7个月环比下跌，但跌幅较上月收窄0.06个百分点；同比下跌0.03%，跌幅较上月扩大0.01个百分点。百城二手住宅平均价格为15858元/平方米，环比下跌0.11%，连续9个月环比下跌，跌幅较上月收窄0.11个百分点；同比下跌0.81%，跌幅较上月扩大0.04个百分点。1月，全国50个城市住宅平均租金为36.6元/平方米/月，环比下跌0.27%；同比下跌1.97%。

2023年1月，百城新房、二手房价格环比下跌城市数量分别减少至62个、77个，其中百城新建及二手住宅价格环比均下跌城市数量共49个，较上月减少11个。2023年开年，百城房价跌势放缓、房价下行城市数量有所减少，表明楼市宽松政策的效果正在持续显现，市场信心出现了恢复的苗头。租赁住宅方面，受春节影响，市场仍然处于淡季，整体租金水平继续走低。1月，全国50个城市中，共48个城市住宅平均租金环比下跌。

新建住宅方面，2023年1月，一线城市新建住宅价格环比由跌转涨，涨幅为0.01%；上海、北京市场表现稳健，房价呈微幅上涨态势。二线城市环比跌幅收窄至0.02%，成都、杭州等房价环比涨幅居百城前列。三四线代表城市环比跌幅收窄至0.07%，除少数城市受春节返乡置业等影响，市场略有修复外，多数三四线城市市场仍难掩颓势。

二手住宅方面，1月，各梯队城市二手住宅价格环比跌幅均有不同程度收窄，一线城市环比跌幅最小，上海、北京二手住宅价格环比上涨。

多地楼市政策环境持续宽松，部分核心一二线城市或率先复苏

政策方面，人民银行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。1月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开，会议提出，2023年房地产工作要以“增信心、防风险、促转型”为主线，促进房地产市场平稳健康发展。地方层面，楼市政策环境持续宽松，优化限购限贷、放松公积金贷款、发放购房补贴等需求端楼市支持性政策继续出台。

具体来看，长沙生育二孩及以上家庭可增加1套购房指标；外地客户在济南限购区域购房无需社保或个税；东莞全域首套房首付比例最低降至2成；郑州、太原等多地下调首套房商贷利率。住房公积金方面，重庆、济南、大连、长春、福州等上调住房公积金贷款额度；乌鲁木齐、柳州、台州等下调公积金贷款首付比例；常州“商转公”贷款新增“以贷还贷”方式。南昌、扬州、盐城等发放购房补贴，降低居民购房成本。二手房方面，深圳推出二手房“带押过户”，绍兴将房票使用范围扩大至二手房。

从市场表现来看，新建住宅方面，重点城市整体推盘量大幅回落，各地楼盘以顺销为主，春节期间促销折扣基本延续前期优惠力度。二手住宅方面，部分城市业主挂牌预期有所回升，1月百城二手住宅价格环比跌幅有所收窄。租赁住宅方面，受春节影响，市场仍然处于淡季，整体租金水平继续走低。

展望未来，楼市供需两端政策将继续协同发力，助力房地产市场信心恢复。需求端将进一步落实“因城施策”，多措并举支持居民住房需求释放，如核心一二线城市或在限购、“认房又认贷”、房贷首付比例与利率等方面继续优化。供给端将进一步落实“保交楼”，加大对优质房企的融资支持力度。整体来看，在全国楼市政策环境持续宽松态势下，部分核心一二线城市或率先迎来市场复苏，并带动全国市场逐渐企稳。

3、国家统计局：2022年房地产多指标下降 房地产开发投资为1998年来首次下降

近日，国家统计局发布了2022年全国房地产开发和销售年度数据，多指标累计降幅扩大。2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0％；商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3％；商品房销售额133308亿元，同比下降26.7％；房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9％。

其中，房地产开发投资同比下降10％，为1998年来首次年度下降；商品房销售面积为2016年来最低；房企到位资金降至2017年以来最低点。

当前监管部门密集发声，为2023年房地产政策走势指明方向，在坚持“房住不炒”主基调的同时明确继续落实去年末“金融十六条”等利好政策，此外央行也提出正在研究推出新的结构性政策工具，助力行业供给侧风险出清，加速行业经营重回正轨。

近期，北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复。未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳，而供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力。