报告:2021年土地成交规模降两成,预估今年仍以稳为主

来源：澎湃新闻 作者：李晓青

1月12日，克而瑞研究中心发布报告称，预计2022年的土地市场整体热度会延续2021年末低位运行的趋势。在“因城施策”政策指引下，部分城市会适度放松部分调控，但整体房地产政策面偏紧仍是大势所趋，2022年开发商拿地态度将会更加谨慎。

克而瑞研究中心的数据显示，2021年12月份全国土地市场经营性土地成交建筑面积增至46019万平方米，环比大涨138%，同比微降3%。从全年成交规模来看，同比下滑是个不争的事实。对比2020年来看，2021年全国土地成交规模下降超过两成。尤其是作为成交主力的二三线城市，2021年成交建面比2020年降幅都在25%以上。

和土地成交规模变动走势一致的是，土地成交金额较2020年同期也明显收缩。

数据显示，截至2021年12月20日，全国土地总成交金额62494亿元，较2020年同期下降了10%。扭转了连续六年的涨势。究其原因，主要是因为两集中新政实施后成交规模的大幅减少所致。分能级来看，与成交建面保持一致，除一线城市成交金额保持涨势外，二线城市成交金额同比涨幅均为负。

从价格方面来看，受城市成交结构变动影响，2021年12月平均地价并未抬升，反而较11月下滑了5%至2472元/平方米。各能级城市中，除一线城市成交地价环比上涨外，其余能级城市的成交地价均较2021年11月有所下滑，其中三四线城市降幅较大，平均地价环比下降了7%至1654元/平方米。但对比2020年来看，各能级城市的地价均有所抬升，尤其是二线城市，2021年平均地价达5430元/平方米，同比上涨了28%。

从2021年全年来看，受成交结构和二季度市场热度高涨的影响，2021年全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨，增至3069元/平方米，同比上涨19%，再创历史新高。地价的明显上涨，一方面是由于成交结构所致；另一方面也要归功于2021年第二季度土地市场热情高涨，因此平均地价被大幅拉高。

克而瑞强调，虽然整体地价较2020年大幅抬升，但在2021年22城实行土地供应两集中新政、热点城市加强溢价、地价管控等影响下，溢价率与2020年相比却有明显下降。成交溢价率由2020年的14%降至2021年的11%，同比下降了3个百分点。

进入2021年三季度，重点城市集中供地政策再度升级，加强了对溢价率、房企竞拍资格和竞拍资金等多方面的管控，热点城市随即跟进，拿地门槛较上半年明显抬升。同时，多家规模房企暴雷，资金链承压下房企拿地积极性也明显降低，无论是北上等重点城市，还是东莞、金华等热点三四线城市，土地市场均上演着底价成交与国企托底，地市热度跌入寒冬，溢价率也随之走低，溢价率降至8%。

土地流拍方面，由于房地产行业信贷环境边际改善逐渐起效，2021年12月土地市场的运行也较11月表现趋于平稳，土地流拍现象较此前略有改善，流拍率降至16%，较2021年年内高峰期下降了10个百分点以上。结合流拍地块所在城市来看，集中土拍的重点城市仍是土地流拍主力，尤其是长春、沈阳，因楼市下行压力较大，房企投资意愿较低，在第三轮集中土拍均有半数以上的地块遭遇流拍。

另外，由于2021年第二轮流拍土地过多，在政策放松以及国企、央企托底之下，第三轮大幅流拍的情况得到一定缓解。数据显示，2021年上半年房企蜂拥而至，集中供地基本被前30强房企拿下，但是到了下半年房企拿地谨慎，甚至不拿地，三分之二的地块都被国家队托底，国企央企拿地比例超65%。

克而瑞在报告中称，2021年末大部分城市均调低了土地出让门槛，整体来看，除杭州、成都等个别城市大幅放松外，其余城市的土地出让要求仅略有降低，整体仍然较为严格。并且，上层也多次强调房住不炒，促进房地产业健康发展和良性循环；同时，各地政策调控机制也越发完善和精准，在中央要求加快发展保障性租赁住房的要求下，供地结构上保障住宅的比例将进一步提升。综上，可以预估今年土地市场发展仍是以稳为主，整体市场热度也将延续低位运行。