前4月四大指标系数下滑 楼市尚未走出低谷

来源：北京商报

央行罕见周末发布楼市刺激政策的背后，是数据的不乐观。国家统计局5月16日发布今年1至4月房地产相关统计数据，除了国房景气指数创下一年来新低外，另外三大指标—开发商资本金来源、销售额以及投资仍然处于负增长区间，分区域来看，东北地区部分指标接近拦腰斩。楼市距离走出低谷仍有着漫长的一条路。

销售依旧低迷

根据国家统计局公布的数据来看，2022年前4月商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，下降29.5%。销售面积及金额同比维持负增长局面，其中商品房销售面积、销售额特别规模均为自2016年以来同期较低值，市场活跃度明显不足。

分区域来看，1-4月东北地区、东部地区成交规模降幅较大，其中东北地区商品房销售面积、金额同比降幅均超40%。整体销售表现依旧十分低迷。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析道，销售的低迷体现了市场信心尚未完全恢复，房企推盘积极性不足，购房者观望情绪仍存在。另一方面，全国各地疫情状况反复，部分城市及区域封城管理，就业环境恶化，居民预期收入降低，购房意愿不高。政策方面，当前出台政策方面多放在需求端发力，出台措施也多集中于放宽公积金贷款条件、降低首付比例、放松限购限售等方面，市场对政策逐渐形成了一定的免疫力，后期政策端还需考虑创新性政策出台，如长沙近期出台的租购联动新政等形式。

虽然整体情况不及预期，但易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似销售数据虽然有压力，但跌幅其实可控。今年4月份开启了房地产历史上罕见的政策密集潮，各类利好政策不断，后续政策发酵下，市场预期会转变。尤其是近期央行周末发文，客观上对销售数据的提振具有积极的作用。

陈霄预计，随着疫情阴霾逐渐散去，从中央到地方的政策效应将会逐渐显现出来，6月后销售数据或有望迎来明显回升。

开发商资本金到位未见改善

销售的持续低迷叠加融资环境，让开发商的资本金来源持续恶化。

2022年前四月房地产开发企业到位资金方面，根据国家统计局较新数据显示，1—4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%，到位资金增速维持负增长且继续走低。从各项指标来看，除利用外资外，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款等同比均下滑，且同比跌幅呈扩大趋势。

对此陈霄提到，销售端的失力直接加剧了房企的资金压力。值得注意的是，地方频频出台松绑政策，但是针对房企的支持政策还不多，而虽然中央端表态支持房地产合理融资需求，但是从实际来看政策端的实质性影响尚未传递至房企端，房企资金环境好转仍待时日。

虽然中央层面强调加大房企流动性风险化解力度，但房企债务风险未得到有效改善，严跃进对此分析道，这是资金面需要破解的一个难题或疑问，即为什么去年下半年以来的金融宽松政策，房企却感受不强。所以5月份开始，需要强化对房企的调研和摸底，对于资金的流通通道要进行密切追踪，要让宽松的资金真正顺畅、及时、足额、有序地进入房地产资金面上。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也提到，未来地方政府、金融机构需要切实出台房企债务解决的细则，如积极支持房企再融资，尤其是放开优质上市房企的并购融资，加快重点房地产企业风险处置。

投资进入负增长区间

不断恶化的现金流加上持续低迷的销售，最终体现在了开发商对于投资的谨慎。

根据国家统计局较新数据显示，2022年前4月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；开发投资增速同比转负，值得注意的是，这也是2020年6月以来开发投资增速首次出现的负增长。

“这个数据说明当前房地产市场的景气度是非常不好的，甚至是偏糟糕和颓废的。”严跃进坦言，从历史数据看，房地产开发投资数据很少会为负，所以这个数据是非常值得业内和监管层关注的。当前需要多条举措扎实推进，包括信贷政策放松和扎实落实、房企融资环境继续强化改善、销售市场持续推进改善，否则开发投资数据下行，不光对房地产业带来了冲击，也会对固定资产投资等带来冲击。

徐小乐对此也提到，去化难、库存增加下房企投资意愿不足。近几年除了2020年疫情期间开发投资数据同比下降外，开发投资数据多为正增长，今年1-4月房地产开发投资同比下降2.7%，结合土地购置面积同比增速为-46.5%，这表明了房企投资动力极弱，也会进一步拖累全国的固定资产投资。

虽然自年初以来中央及地方频频对房地产表态，出台松绑政策城市不断扩围，但是从结果来看，房企投资信心仍未恢复，加之疫情因素干扰下，市场恢复进程放缓。陈霄表示，根据当前的疫情形势，预计5月份开发投资增速或仍难见回升。