房地产行业:城中村与保障房是投资重点

来源：证券时报

2023年预计城镇人口人均销售、人均开工面积相当于2007年、2003年的水平，本轮周期房价下跌持续时间历史最长、跌幅最大。当前恢复的关键在于扭转价格预期。

2024年基本面预测分为谨慎、乐观两种情况，区别在于是否能够扭转价格预期。谨慎、乐观情况下预计2024年销售面积11.6亿平方米、12.7亿平方米，同比分别下降6%、增加3%；新开工面积9.1亿平方米、10亿平方米，同比分别下降9%、持平；房地产开发投资额10万亿元、10.5万亿元，同比分别下降11%、7%；竣工面积同比分别下降14%、5%。

城中村与保障房建设是2024年~2025年房屋建设投资的重点。21个城市城中村改造建筑面积约为15亿平方米，中性情境下21城的城中村改造一级投资7.4万亿元，城改项目前期主要工作为拆迁，对地产行业的施工贡献将集中于2026年之后。假设2024年加大新保障房体系的开工建设，乐观情况下预计2024年~2026年新旧保障房及安置房（城中村、棚改等）对整体施工投资的拉动效果分别为1.4、2.7、4.9个百分点。

强投资房企经过2~3年“去库存、调结构”，优质资源占比平均约四成，随着新货占比的持续提升，资产质量改善逐步显现，经营ROE（净资产收益率）改善有望带动估值修复。 （广发证券(000776)乐加栋）