2022年10月楼市动态

内容摘要：综合国家统计局和指数研究院的数据来看，9月份商品住宅销售价格环比总体呈降势，10月百城房价环比继续下跌，“金九银十”爽约。主要原因在于：新建商品住宅供应量在增加，市场担心开发商的债务风险，开发商采取较大的降价促销力度；同时，二手住宅业主（主要是多套房业主、资金链紧张的业主）开始有诚意地降价，希望能回笼资金。随着保交楼和促销售举措稳定需求端，楼市信心重建，前三季度销售端跌幅收窄，全国房屋竣工面积跌幅连续两个月收窄，这说明保交楼工作取得了一定进展。

1、国家统计局：9月份商品住宅销售价格环比总体呈降势

2022年9月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降或持平，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅一落一升、二三线城市降幅扩大。

房价下跌正蔓延至更多城市。数据显示，9月份，70个大中城市新房价格环比下跌0.28%，二手房价格环比下跌0.39%；均已连续13个月下跌。70个大中城市中，9月份新房和二手房价格环比下降城市分别为54个、61个，比8月份分别增加4个、5个；同比下降城市分别为50个、63个，比8月份分别增加1个和2个，下跌城市数创2015年以来最多。

值得注意的是，9月份一线城市新房价格出现今年以来首次环比下跌，由8月份上涨0.1%转为9月份下降0.1%，主要原因在于广州、深圳房价下跌（环比分别下跌0.3%、0.5%），形成拖累。

9月份，二线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.3%；三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均与8月份一样。

从同比房价变动来看，仅一线城市新房和二手房价格仍保持同比上涨态势，但新房价格涨幅已持续15个月收窄。更为广大的二线、三线城市，无论是新房还是二手房价格均持续同比下滑，且降幅不断扩大；尤其是三线城市，9月份新房和二手房价格同比降幅分别达到3.8%、4.5%。

70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格基本处于下跌态势，主要原因在于：新建商品住宅供应量在增加，市场担心开发商的债务风险，开发商采取较大的降价促销力度；同时，二手住宅业主（主要是多套房业主、资金链紧张的业主）开始有诚意地降价，希望能回笼资金。随着保交楼和促销售举措稳定需求端，开发商资金状况好转，抗风险能力增强，“稳房价”效果开始显现。

2、“金九银十”爽约 10月百城房价环比继续下跌

根据中国指数研究院信息，2022年10月，全国100个城市新建住宅价格环比下跌0.01%，已连续4个月下跌；二手住宅价格已连续6个月下跌，环比下跌的城市数量增至75个。

10月，全国100个城市新建住宅平均价格为16199元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅较9月收窄0.01个百分点。同比数据看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨0.06%，涨幅较9月收窄0.09个百分点。

二手房方面，10月，全国100个城市二手住宅平均价格为15945元/平方米，环比下跌0.16%，跌幅较9月扩大0.03个百分点。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期下跌0.51%，跌幅较9月扩大0.12个百分点。

新建住宅方面，25个城市环比上涨，54个城市环比下跌，21个城市持平。二手住宅方面，23个城市环比上涨，75个城市环比下跌，2个城市持平。

根据百城新建住宅价格指数对北京、上海等十大城市样本调查数据显示，2022年10月十大城市新建住宅平均价格为29335元/平方米，环比持平。十大城市中，4个城市环比上涨，6个城市环比下跌。

从整体成交情况而言，“金九银十”未现。根据中指初步统计数据，2022年1-10月，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3109万平方米，同比下降超30%，市场情绪整体偏低。9月重点城市商品住宅成交面积环比增长6.1%，同比下降19.1%，“金九”表现不及预期。进入10月，市场情绪未见明显改善，据初步统计，重点100城成交面积环比下降约10%，同比降幅仍在两成左右。

成交下行也反映在房企的销售额上。根据中指研究院发布的《2022年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜》，2022年1-10月，TOP100房企销总额为60954.6亿元，同比下降43.4%，降幅较上月收窄1.7个百分点，其中TOP100房企单月销售额同比下降26.5%，环比增长1.6%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，9月底，多个监管部门集中出台全国普惠性政策，降低购房成本，稳定市场预期。10月以来多地跟进落实相关举措，当前已有超20城下调首套商贷利率下限至4%以下，包括武汉、天津等城市，超百城下调首套公积金贷款利率。短期来看，市场恢复节奏仍取决于宏观基本面修复程度、政策端优化力度等方面。

展望未来，预计各地政府将在坚守“房住不炒”定位下，继续从供需两端发力稳楼市。短期来看，需求端政策面将持续宽松，热点城市或将渐进式放松区域限购，优化“认房认贷”政策，同时结合自身实际情况调整首套房贷利率下限等；供给端则持续积极推进“保交楼”，各地亦将不断落实相关解决措施。整体来看，在楼市环境渐趋宽松之下，四季度部分热点一二线城市市场或呈缓慢恢复态势。

3、保交楼促进楼市信心重建 前三季度销售端跌幅收窄

10月23日上午，国家统计局发布了1-9月经济运行和房地产相关数据。前三季度国民经济恢复向好，但房地产各项指标却仍在下滑。

受资金链紧张及信心不足影响，房企拿地和开工积极性继续降低。1-9月，全国土地购置同比下降53%，跌幅比1-8月份扩大3.3个百分点，且已连续16个月下跌；土地成交价款5024亿元，同比下降46.2%；新开工面积同比下降38%，已连续14个月下跌，跌幅也在扩大。

这两个指标拖累下，房地产开发投资端继续下行。1-9月，全国房地产开发投资同比下降8%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点。

全面保交楼下，市场信心也在一点点被重建。1-9月份，全国房屋竣工面积同比下跌19.9%，跌幅连续两个月收窄，这说明保交楼取得了一定进展。同时，房企销售端下滑幅度也出现收窄。1-9月份，商品房销售面积同比下跌22.2%，相比1-8月份收窄0.8个百分点。

楼市正在出现良好迹象，关键要看保交楼和销售端，因为这两个指标关系到需求端的信心能否稳定住，只要新房能竣工交付，开发商积极降价促销，需求就会慢慢稳定住。