北京限竞房“大撤退”:去化承压 房企拿地热情消减

焦点衡水站 2020-11-16 08:39:28
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11月10日,北京市规划和自然资源委员会披露,朝阳区东坝、石景山中关村科技园、石景山区北辛安各有一宗地块正式挂牌,为2宗宅地、1宗商业用地,总起始价68.74亿元,挂牌竞价截止时间均为12月14日15点。

来源:时代周报

11月10日,北京市规划和自然资源委员会披露,朝阳区东坝、石景山中关村科技园、石景山区北辛安各有一宗地块正式挂牌,为2宗宅地、1宗商业用地,总起始价68.74亿元,挂牌竞价截止时间均为12月14日15点。

此前11月6日,北京市规划和自然资源委员会已挂牌2宗房山区的不限价预申请地块。

在所有挂牌地块中,朝阳区东坝之前流拍的611限竞房地块“重新上架”。交易公告中,在地块的文件中对“70/90”的描述,由“套型建筑面积”变成了“套内建筑面积”。

此信号一出,业内人士猜测,三道红线下房企拿地趋于谨慎,对限价地块热情衰退,北京限竞房时代或将逐步退出市场。

从数据来看,近年来,随着市场的发展,限竞房的市场占有比率也的确在逐步缩减。贝壳研究院统计,从北京宅地市场来看,2020年1-10月限价宅地成交面积为130万㎡,同比下滑67%,降幅较大。

11月15日,北京某开发商向时代周报记者表示,限竞房自身的条件造成了限竞房去化周期长;其次,近年来拿地成本逐步走高,在三道红线政策下,若没有特别优良的地块,公司将不考虑入手限竞房地块。

仍是刚需首选

所谓“限竞房” ,简单来说就是“限房价,竞地价”,让开发商向上竞地价,向下竞房价,以这种方式推出的住房就叫“限竞房”。 

“商品房品质更高,但是价格也高,对于我们这种刚需家庭,还是首选价格优惠的限竞房,虽然后续换房会复杂一点,但是,能解决我们眼下的住房需求就很好。”在房山区看房的张新林(化名)这样告诉记者。 

2018年5月,北京市住建委正式发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》,限竞房是切实保障限房价项目的住房是用来住的,其中规定限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易;比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。设定比例在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

张新林认为,限竞房是定死了价格的,开发商一分钱都不许涨,就算二手房价格涨上天,有限竞房兜着,购房者就还是安全的,而且,不少限竞房和同区域二手次新房相比,已经具有比较明显的性价比优势,价格差不多,但户型品质楼龄明显胜出。 

贝壳研究院数据显示,2020年1-10月北京限竞房成交面积为261万㎡,市场占有率为46%。1-10月北京限竞房成交23594套,90平以下成交套数占比约为77%,限竞房成交客户中至少八成为刚需客户。

从项目上来看,北京所供应的限竞房项目在逐步减量。

据时代周报不完全统计,截至到招商臻珑府和融创亦庄壹号入市,北京限竞房已经开始逐步缩减。目前限竞房有昌平区东小口的奥森one、昌平区东小口奥海明月、亦庄河西区港中旅在开发项目、朝阳区东坝金地首开在开发项目、西红门熙悦宸著和熙红印、房山区官道中骏云景台、通州区马驹桥金悦郡项目。 

从上市之处的到现在,限竞房在三年时间里,从供应上百个项目,到新项目屈指可数可谓走过了一场波浪行情。

市场倒逼下的改变

推动限竞房出生的是市场规律,而在市场规律之下,现在的限竞房也要做出一些改变。

据wind统计数据显示,今年上半年北京总成交住宅地块31宗,其中限竞房地块仅有6宗,纯商品房地块23宗,纯商品房地块已成为北京土拍主流,其余两宗则为共有产权房地块。对比去年上半年出让的30宗住宅用地中,有8宗纯商品房地块和12块限竞房地块,限竞房地块所占比例明显减少。 

6月份,位于北京房山区的首批限竞房项目旭辉舒朗苑(推广案名“旭辉城”)陷入维权风波,与2018年刚开盘时39000元/平方米的销售价格相比,项目新开楼栋每平方米直降1万元,部分房源甚至卖到27000元/平方米,引发原有业主极大不满。

“北京限竞房市场已经出现明显的供大于求现象,2.2万套库存量也是历史最高值。”北京中原地产首席分析师张大伟说,北京入市的限竞房项目已经普遍性降价,从成交表现看,除少数项目外,大部分项目都出现了去库存难题。

供大于求的局面,让限竞房开发商们开始打折出售房源,但“甩卖”的背后也有开发商的无奈。

由于限定了销售价格并进而压缩了项目利润,限竞房这一品类并不受房企的欢迎。北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为,抛开品质、区位、价格等表面因素,限竞房的遇冷,反映出北京新房供大于求的现实,新房市场将进入买方时代,这也是长期楼市调控的必然结果。

但合硕机构首席分析师郭毅告诉记者,限竞房不会马上退出市场,首先是因为目前市场上还有大量的限竞房库存。其次,北京今年仍旧在出让限竞房土地,只不过在供应结构当中,限竞房地块的所占比重有所缩小。从长远来看,限竞房已经实现了它施行的最初目标就是保证北京的房价的环比不上涨,当然一个政策也不会完全一成不变的,在完成了一个间断性的目标之后,这个政策也会随着市场的情况做出调整和改变。

郭毅表示,其实在限竞房供应过程中也出现了一定的问题,比如产品同质化、限竞房的供应结构相对单一,对刚需家庭可能并无差异,但是对品质改善型住户来说可选择性太小,市场要求其做出改变。

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