2023年5月房地产新政

1、住房和城乡建设部、市场监管总局印发《关于规范房地产经纪服务的意见》从十方面加强房地产经纪行业管理

2023年5月9日，住房和城乡建设部、市场监管总局印发《关于规范房地产经纪服务的意见》。从十个方面明确监管措施，加强房地产经纪行业管理，保护交易当事人合法权益，促进房地产市场健康发展。《意见》坚持问题导向，突出保护交易当事人合法权益，明确了10个方面的监管措施。

一是加强从业主体管理。严格落实经纪机构备案制度。全面推行经纪从业人员实名登记。

二是明确经纪服务内容。经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是促成房屋交易提供的一揽子必要服务，延伸服务是可单独提供的额外服务。

三是合理确定经纪服务收费。经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

四是严格实行明码标价。经纪机构不得混合标价和捆绑收费。收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

五是严禁操纵经纪服务收费。经纪机构不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得干预经纪机构自主决定收费标准。

六是规范签订交易合同。各地住房和城乡建设部门要制定房屋买卖合同、租赁合同、经纪服务合同示范文本。房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示合同示范文本，方便交易当事人使用。房地产经纪机构促成房屋交易，应当通过房屋网签备案系统办理房屋买卖、租赁合同网签备案。

七是加强个人信息保护。经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。

八是提升管理服务水平。市、县住房和城乡建设部门要建立健全房屋交易管理服务平台，加强对交易房源、房地产经纪机构及从业人员的管理。房地产经纪机构发布的房源信息，应当通过平台进行核验。鼓励通过房屋交易管理服务平台向交易当事人提供房源核验、房源发布、合同网签备案等便民服务。加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，购房款应纳入资金监管账户。鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。

九是加大违法违规行为整治力度。将规范房地产经纪服务纳入房地产市场秩序整治的重要内容，曝光典型案例。

十是加强行业自律管理。对经纪机构及从业人员存在收费不规范、侵犯客户个人信息合法权益等情形的，行业组织将给予自律处分。

房地产经纪对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。《意见》能有效规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展。

编者按：

我市积极响应，进一步加强房地产经纪行业管理，规范房地产经纪市场秩序，近期出台新规，采取七大举措，进一步规范房地产经纪机构市场经营行为。所有在我市开展房地产经纪服务的机构要在市住建局办理登记备案，备案后要将营业执照、备案证明文件、业务流程、收费项目标准等资料在其经营场所醒目位置进行公示。经纪从业人员提供服务时，应当佩戴经实名登记的工作牌、信息。

2、央行货币政策执行报告:坚持房住不炒 坚持“三稳”“三保” 有效防范化解优质头部房企风险

央行日前发布了《第一季度中国货币执行报告》，房地产政策基本延续2022年四季度货币政策执行报告中的表述。

下一阶段房地产方面主要政策思路提出：牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。

在“积极发挥结构性货币政策工具作用”部分，本次报告针对房地产行业提出了“设立房企纾困专项再贷款”和“设立租赁住房贷款支持计划”两点，而2022年四季度货币政策执行报告中仅有“设立保交楼贷款支持计划，支持金融机构向已售逾期难交付住宅项目发放保交楼贷款”一点，房地产政策在本次报告的篇幅上有所增多。具体内容如下：

设立房企纾困专项再贷款。1 月，人民银行印发《关于向全国性金融资产管理公司发放再贷款支持房地产纾困的通知》，按照正向激励、市场化原则设立房企纾困专项再贷款，额度为 800 亿元。房企纾困专项再贷款采取“先支后借”的直达机制，按季度发放，支持金融资产管理公司于 2023 年底前并购受困房地产企业存量房地产项目。金融资产管理公司按照自主决策、自担风险原则，投入资金并购房地产项目，对于符合要求的并购项目，人民银行按实际投入资金的 50%予以资金支持，利率为 1.75%。

设立租赁住房贷款支持计划。1 月，人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立租赁住房贷款支持计划，额度为 1000 亿元。租赁住房贷款支持计划采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放，支持相关金融机构于 2023 年底前向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等 8 个试点城市发放租赁住房购房贷款。金融机构按照自主决策、自担风险原则，发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%，对于符合要求的贷款，人民银行按贷款本金的 100%予以资金支持，利率为1.75%。

继续落实首套房贷利率政策动态调整机制。截至 3 月末，83 个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低 10-40 个基点，12 个城市取消了首套房贷利率下限。首套房贷利率政策的调整优化，带动房贷利率有所降低，3 月新发放个人住房贷款加权平均利率为 4.14%，同比下降 1.35 个百分点。

3、5月百城首套房贷利率继续微降 房贷利率仍然处于宽松通道 我市房贷利率处于低水平

5月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年5月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。这是LPR继去年8月下调后，第9个月保持不变。虽然LPR没有变动，实际执行中，房贷利率仍然处于宽松通道

据贝壳研究院监测，5月百城首套主流房贷利率平均为4.0%，较上月微降1BP（百分点）；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。5月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落91BP和41BP。放款速度方面，5月百城银行平均放款周期为23天，较上月延长2天，放款速度仍较快。

分城市能级来看，5月一线和二线城市首套、二套房贷利率均与上月持平。其中一线城市首套房贷利率平均值为4.6%，二套平均值为5.13%；二线城市首套房贷利率为3.98%，二套房贷利率为4.91%。三四线城市首套利率微降至3.98%，环比下降1BP。

首套住房贷款利率政策动态调整机制下，首套利率回调，二套利率保持不变，5月百城整体首、二套房贷利率差扩大至91BP。其中37个城市首、二套房贷利率差达到100BP，二套改善需求的房贷成本较高。

建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，有效带动了房贷利率下降。今年以来，二三线城市房价环比上涨城市数量明显增多。统计局数据显示，4月新建商品住宅价格上涨城市数量达到62个，因此满足阶段性放宽首套房贷利率下限要求的城市已经比较少了。除了对首套购房需求的支持，随着本轮优化楼市政策的深入，呼吁支持改善性居住需求的声音也逐渐增多。目前一线城市仍存在比较多的改善性居住需求，如果政策可以关注到多套房的置业需求、降低二套房贷利率，将有效提升楼市活跃度。

我市商业银行房贷利率首套房3.8%左右，二套房4.9%左右，大多数银行按此执行。

4、多地放松限购、优化公积金政策 新一轮“松绑”提振楼市

为了助力楼市持续复苏与增长，今年5月以来，多地出台“松绑”政策，据诸葛数据研究中心不完全统计，2023年以来，截止至5月19日约有150城优化调整楼市政策，调控频次超240次，调控类型包含优化公积金贷款政策、实行购房补贴、下调房贷利率、放松限购限售、推行二手房“带押过户”、降低商贷首付比例、放松落户、推行房票安置等多个方面。

杭州、南京等优化限购，扩大非限购区域，放宽购房条件。宁波支持银行机构在风险可控前提下，放宽房贷年龄限制，激活老年人购房需求。贵州、海南、广州、南京、南昌、营口等省市调整公积金政策，涵盖提高公积金贷款及租房提取额度，降低二套房公积金首付比例，放宽公积金购买二套房限制条件，支持公积金支付首付等。郑州、滁州等发放购房补贴，如人才购房补贴、契税返还等。住房保障方面，深圳发布保障性租赁住房筹集管理工作指引，明确住宅、商务公寓等6类存量住房可筹集作为保障性租赁住房。

5月12日，福建宁德全面放宽商品住房的限购政策；在宁德市中心城区购买商品住房不受户籍和套数的限制；推行房屋征收补偿房票安置方式；明确实施二手房“带押过户”。

5月15日起，浙江省杭州市余杭区的瓶窑镇和中泰街道执行差异化购房政策，外地户籍居民只需1个月社保即可购买余杭区新房或二手房，本地户籍居民无需社保，购买二套房也不再受落户5年限制，各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变。

5月，银川市、郑州、杭州市富阳区、安徽省直住房公积金提出支持缴存职工使用住房公积金直接支付购买新建商品住房首付款，更好地满足缴存职工的合理住房需求。

上海、广州、深圳、潮州均增加多孩家庭公积金贷款额度等，降低其购房压力。据不完全统计，近期至少7城接连出台对多子女家庭住房公积金支持政策。

从目前情况可以看出，各地对于住房消费的提振依然是重视的，提振的节奏也依然在加快。不过，尽管各地调控政策放松是大方向，但还没有到一步到位的彻底放松阶段，依然体现为小幅放松、基于市场情况做出的微调。

从政策效果来看，目前已出台的政策对销售直接拉动效果相对有限，但对市场情绪产生了积极带动，特别是热点城市，随着政策力度的不断增加，热点城市市场情绪有望进一步改善，从而带动市场活跃度好转。

5、衡水市聚焦突出问题 持续整治规范房地产市场秩序

日前，衡水市住房和城乡建设局出台《关于对全市商品房销售场所实行“五统一”标准化规范化管理的通知》，以“五统一”标准化、规范化为抓手，持续整治房地产市场秩序，加大房地产市场监管力度，切实维护消费者合法权益，为优化衡水市营商环境再“助力”。

要求房地产企业必须将国家法律法规明确要求公示的《城市商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》作为公开的首选内容。其次对群众关心的“五证”、预售资金监管、一房一价和销售状态等多方面的内容也要全部公示，同时把监管部门要求的“通知、相关预警提示”等内容一并公开，公示信息更加准确公开透明，有力地保障了购房人的知情权、选择权，有效减少了售后纠纷，做到了让老百姓明白购房、放心购房。首创将房屋销售状态（在售、禁售、售完）按比例公示在沙盘上，首次提出并增加广大购房者最关心的房屋是否具备“五证”作为“监管部门预警提示栏”，实时更新每个项目每栋楼的“五证”办理情况，且五类公示信息必须在销售场所醒目位置集中公示，促房企严格落实信息公示责任。目前衡水市本级90个销售现场、10个县市区159个销售场所全部实现了“五统一”全覆盖，受到企业和广大群众的一致好评。

6、衡水市住建局七方面举措强化房地产经纪机构市场监管

为进一步加强房地产经纪行业管理，从强化诚信体系建设、建立健全商品房委托代理销售报告公示制度、合理确定经纪服务收费、加强从业主体管理、加大监督检查力度、加大宣传力度、加强个人信息保护等七方面规范房地产经纪市场秩序，促进房产交易市场健康发展。所有在我市开展房地产经纪服务的机构要在市住建局办理登记备案，备案后要将营业执照、备案证明文件、业务流程、收费项目标准等资料在其经营场所醒目位置进行公示。经纪从业人员提供服务时，应当佩戴经实名登记的工作牌、信息。

来源：衡水市房地产交易服务中心