进一步盘活存量资产,国务院鼓励更多REITs项目发行上市

来源：界面新闻

5月25日，国务院发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（下称“《意见》”），要求聚焦重点领域、重点区域、重点企业，通过推动REITs健康发展等多种方式，切实做好盘活存量资产工作。

具体到存量资产的重点领域，主要是盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，以及统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产。另外，长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产也在其列。

从区域来看，主要是聚焦于建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好和地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区。同时，也需要围绕京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展等区域重大战略等，鼓励相关地区率先加大存量资产盘活力度，发挥示范作用。

盘活方式则重点在于推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策把盘活存量资产和扩大有效投资工作进行挂钩，充分说明当前存量盘活工作的重要性。

而且，政策也明确了接下来要聚焦盘活存量资产的重点方向。从房地产角度来看，有几个重点领域被提及，即保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、旅游、老旧厂房、文化体育场馆、闲置土地和国企经营性房地产项目等八类。

从政策预期来看，如今已被广泛应用于多个基础设施领域的REITs，对有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，拓宽社会投资渠道以及降低企业负债水平具有重要意义。

不同于日常投资股票债券的基金，REITs作为一种信托基金，主要是通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资运营管理，REITs将不动产所产生的租金收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人能够在享有物业增值收益的同时获取长期稳定的租金收益。

就在去年，基础设施REITs还被写进“十四五”规划，表明基础设施REITs正式成为提升投资效率、促进投资合理增长的又一重要工具。根据Wind数据，目前已上市的基础设施REITs整体运作良好，多只基金均已顺利实现派息。

对于房地产行业内充分理解此次政策重点亦有积极作用。严跃进告诉界面新闻，“从实际过程来看，保障性租赁住房、产业园区、老旧厂房等存量资产的盘活会成为未来工作的重点，预计后续配套政策和改革措施会加快推出。”

此外，政策中明确要推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，再从当前房地产领域的创新和改革动向看，保障性租赁住房的REITs试点本就正在推进，随着目前深圳试点的继续，预计后续还会加快进行。

严跃进分析，一方面有助于促进保障性租赁住房融资工作的开拓，一方面也有助于减少政府直接投资的压力。总体而言，其对于化解保障性租赁住房的风险、促进此类领域更持续发展等都有积极作用，各地也应主动在此类创新方面推出配套和优惠政策。

同策研究院资深分析师肖云祥认为，基础设施REITs通过对项目资金的公开募集，可使得一些中小投资者获得参与投资基础设施项目的机会。就房地产行业来说，尤其是对于拥有以上基础设施建设项目的房地产企业而言，可通过发行此类金融产品获得融资机会，缓解项目开发的资金压力。

肖云祥告诉界面新闻，一系列措施的出台正是力图为房企打开融资渠道，解决融资难问题，特别是民营房企的融资难问题。比如此前5月16日三家民营房企成为信用违约掉期试点，以及现在鼓励基础设施REITs，都是出于这一初衷。

除了政策支持外，《意见》也明确表示，鼓励银行、信托、保险、金融资产管理、股权投资基金等机构，充分发挥各自优势，按照市场化原则积极参与盘活存量资产。

接下来，具备条件的房企向有关金融机构推介盘活存量资产项目，通过REITs实现“资产上市”退出，一方面减少存量资产对公司的资金占用，也可实现加速资金回笼，有利于形成良性投融资循环。