降低房企参与门槛,明确退出机制,广州出新政防范旧改烂尾

来源：界面新闻

记者 |黄昱

为适应当前的房地产市场环境变化，广州计划对旧村改造政策做出修订。

7月21日，广州市住建局就《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引 （修订稿）》（以下简称《修订稿》）公开征求公众意见，这距首次发布《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字【2021】1号 ）（以下简称“1号文”）仅过去一年半。

此次修订稿主要对三点进行了调整，一是调低了合作企业的门槛，二是取消产业圈层导入要求，三是对合作企业的监管和退出有了更详细的规定。

合一城市更新集团对界面新闻表示，此次《修订稿》征求意见，可谓“千呼万唤始出来”，业内已翘首以盼半年有余。

今年上半年，广州住建局已就《修订稿》两次征求相关职能部门的意见。

合一城市更新集团指出，文件多次修订，实质是对1号文在实操中遇到的问题不断优化调整，使旧改规范性文件更具备可操作性。相较于1号文，此次《修订稿》更接地气、更实用、更具操作性，同时释放出更多利好。

首先，从合作企业的准入门槛来看，一方面体现在对合作企业的专业人士要求上，修订稿将有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员数量从不少于20人下调为不少于5人，取消了对具有中级以上职称的管理人员的数量要求，同时新增一条：合作企业本身或者其全资子公司的竣工房屋建筑面积、人员可以计入该企业数据范围。

另一方面，体现在对合作企业的资金实力要求上，主要是降低企业总资产要求，按不同的开发规模分别降低了100亿，现要求为改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，企业总资产不低于100亿元，大于等于60万平方米的项目，总资产不低于200亿元。

有业内人士认为，这与很多区属国企参与到旧改项目有关，对相关企业的开发经验要求明显下调。

其次，从产业导入要求来看，原本1号文要求合作企业必须具备产业导入能力，同时对于导入的产业类型、行业地位、数量等严格按照三大圈层划分；而《修订稿》则将合作企业产业导入能力调整为“鼓励引入，并在招商过程中予以适当加分或优先考虑”，同时取消了按产业圈层严格导入的要求。

合一城市更新集团表示，该调整实质在让利企业，为企业减负，降低改造难度。

近一年来，受房地产市场环境影响，广州旧改进程明显放缓，参与企业格局也发生明显变化，由早前的民企主导向“国民协同并进”转变。一些主要的名企由于资金问题放慢了旧该进程，而市属、区属国企作为当地政府的功能性平台公司参与度越来越高。

但这类国企大规模参与也有局限性。排名前列太平戴维斯广州及福建策略顾问部负责人陆国强认为，许多国有企业在旧改领域的经验、人员配备相对传统发展商略有不足，因此，预计旧改项目将会有更多的多企业合作模式，各自发挥优势，一起推进。

因此，此次《修订稿》还特别强调，对于具备突出产业布局或者产业导入能力（非房地产业），但没有相应房地产开发能力和经验的企业，可以与具备满足条件的房地产开发能力和经验的企业组成联合体参与旧村改造竞选。

在降低合作企业的准入门槛和改造难度的同时，《修订稿》也对合作企业的退出做出了细化，这是防范项目烂尾的关键一环。

具体来看，《修订稿》规定合作企业未经村集体和区政府同意，不得以任何直接或间接方式向第三方转让改造项目公司股权。确有需要的，经村集体同意后，向属地街（镇）申请，由属地街（镇）初审后提交至区城市更新部门审核，区城市更新部门出具意见后报区政府同意。

与此同时，规定合作企业在改造项目公司中除村集体以外的股权占比不得低于51%，不过因项目面临烂尾等紧急情况，需由政府采取应急补位措施的除外。

《修订稿》还明确指出，对于合作企业违反合作协议符合退出条款的，由村集体按合作协议区政府或其指定部门申请启动合作企业退出程序；对于合作企业违反监管协议符合退出条款的，区政府或其指定的单位（区属部门或属地镇街）按监管协议启动合作企业退出程序。

合作企业也被赋予了主动退出的权利。《修订稿》规定，由于国家法律法规和政策变化，城市规划调整或市政公共基础设施、公共绿化建设调整，改造方式或模式变更等原因，导致旧村改造项目无法继续实施的，合作企业可分别向村集体和区政府或其指定的部门申请启动合作企业退出程序。

经研究后确认合作企业退出，改造工作尚未完成的旧村，相关部门指导村集体启动新的合作企业遴选工作，对退出合作企业的投入进行清算并按照协议约定予以合理补偿。

合一城市更新集团表示，尽管对于目前房企最为关心的“退出时的资金问题怎么处理”等情形，文件还未有明确清晰的操作指引和赔付标准，但在目前楼市遇冷，行业底部之下，《修订稿》相较1号文确实更加完备、可操作性更强，也更切实地在让利企业。

《修订稿》若能顺利实施，在一定程度上可以解决部分旧改项目推进困难的问题。

克而瑞数据统计，2021年第4季度内合计有14村有主体异动（传闻退出、暂缓、国企介入）等的情况，有诸如雪松、中国恒大、宝能、奥园等陷入资金危机的企业，也有时代中国、富力等一些面临资金压力的企业。

一度退出困难的时代中国，更是于今年3月直接向广州市政府发出一份《关于恳请支持旧改项目退出的报告》，一方面，恳请市政府支持协调退回从化、增城3个项目的旧改履约保证金，合计3亿元；另一方面，恳请市政府支持协调黄埔区5个项目由区政府指定单位或国企承接，并按照"城市更新10条"等有关政策，将前期投入资金归还，合计17.1亿元。

上述8个项目中，只有一半项目正式选定时代中国为合作企业，另一半即黄埔的4个项目只是到选择时代中国为合作意向企业的阶段，但黄埔的5个项目均已启动提前拆迁，后因政策变化无法正常推进。

如今随着多项举措的出台，这些面临资金压力的房企或能更加顺利的退出所参与的旧改项目，广州旧改也将慢慢回归正常开发节奏。