因城施策力度加大 楼市有望逐步回暖

来源：中国证券报

国家统计局5月16日公布的数据显示，前4月全国房地产开发投资同比下降2.7%，商品房销售面积同比下降20.9%。同日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，提出的具体措施包括优化预售资金监管、优化家庭住房总套数认定标准、优化无房居民家庭认定标准等。

专家表示，对于房地产市场，仍需从改善房企融资环境、稳定市场预期等方面加大支持力度。一些地方将加大因城施策力度，楼市运行下半年有望改善。

政策效应将逐渐显现

国家统计局数据显示，前4月全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%。其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%。其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%。其中，住宅销售额下降32.2%。4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。

对于商品房销售表现不佳的情况，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析，受新冠肺炎疫情等因素影响，居民购房意愿不强，房地产企业推盘积极性不足，购房者存在一定观望情绪。

陈霄说：“随着疫情阴霾逐渐散去，政策效应将逐渐显现，预计6月后销售数据有望明显回升。”

业内人士认为，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策释放了稳市场的重磅信号，有利于改善房地产市场销售乏力的状态。央行、银保监会5月15日发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

“前期部分城市将‘认房又认贷’改为‘认贷不认房’，这将有利于降低刚需和改善性需求购房成本。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。贝壳研究院数据显示，4月百城首套房贷平均利率为5.17%，预计更多城市的房贷利率会下降，取消“认房又认贷”的城市也会逐渐增多。

购房者信心有所恢复

从到位资金情况看，国家统计局数据显示，前4月房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

陈霄表示，当前房地产调控政策多在需求端发力，集中于放宽公积金贷款条件、降低首付比例、放松限售等方面，后续政策可考虑更多创新之举。许小乐建议，支持房地产企业再融资，加快重点房地产企业风险处置进程。

据中指研究院监测，今年以来，全国已有逾百城优化调整房地产政策，各地下调房贷利率空间进一步打开，预计将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。

5月15日，海口市发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，满足合理购房信贷需求。支持购买改善性住房，对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的，首付比例不低于50%。

5月16日，成都发布的《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》明确，优化预售资金监管。支持各区（市）县落实属地监管责任，在《成都市商品房预售款监管办法实施细则》明确的监管额度核算方式、标准下，根据实际情况合理确定项目预售资金监管额度。

“房地产市场的恢复节奏有赖于疫情的有效防控及各地政策的执行力度。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，当前，部分热点城市政策跟进节奏加快，购房者置业信心有所恢复，房地产市场有望逐步企稳。