当前政策环境已接近最宽松阶段,楼市恢复仍依赖于购房者预期能否修复

来源：每日经济新闻

“展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复。中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%；乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。”

在12月7日举行的2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会上，中指研究院常务副院长黄瑜在主题演讲中指出。

2023年，房地产市场供求关系发生重大变化，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段。中指研究院数据显示，1-11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%，1-10月重点15城二手房销售规模同比增长35%。

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从全年变化情况来看，一季度受需求集中释放带动，市场升温明显；年中出现量价回落，随着8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月新房销售同比降幅有所收窄。但政策效果持续性不足，年末市场下行压力进一步加大，50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%，可售面积小幅回落但仍处高位，短期库存出清周期延长至19.5个月。

2023年，改善性住房需求仍为新房市场的关键支撑，30个代表城市中，多数城市“套总价”均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。伴随着各城市逐渐取消或优化楼市调控政策，再改善、高端改善需求得以释放，改善市场表现出一定韧性。

销售端的走弱也反映到了土地市场。1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%，仅部分城市或个别地块热度较高，整体低迷态势未改。至11月末，除北京、上海、深圳外，多数城市已取消土地最高限价，但仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。

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从不同能级城市来看，一线城市土拍情绪整体较稳，成交楼面均价上涨8.6%，其中北京、上海今年以来多宗地块竞拍至地价上限，而广州、深圳房企竞争程度相对较弱，广州部分地块甚至流拍。二线城市今年持续推出优质地块，成交楼面均价整体上涨10.3%，10月以来济南、合肥、成都、福州相继有地块竞拍出较高溢价率。三四线城市中，多数城市土地市场低迷，在部分城市如东莞、佛山、常州、盐城等优质地块带动下，成交楼面均价结构性上涨6.3%。

根据中指监测，今年1-11月，重点22城高溢价率地块成交规模2538万平方米，同比增长18.7%。从具体城市来看，天津、济南、广州、苏州、厦门、福州在低基数影响下，高溢价地块成交规模同比增幅均超100%；成都今年加大核心区供地力度，高溢价地块成交面积同比增幅亦超100%；北京、上海、杭州土拍表现稳定，呈不同程度增长。若2023年成交的优质地块明年逐渐入市，有望对部分城市新房销售提供一定支撑。

但值得注意的是，央国企继续成为22城的拿地主力，拿地金额占比达50%，民企投资力度仍不足。

中指控股地产企业研究总监刘水分析中指出：“10家头部房企中，9家房企前十城市拿地金额占比超过85%，集中度非常高，像上海、北京、南京、西安这几个城市受到头部企业关注度比较高。建议企业拿地以销定产和量入为出，既能保持一定的投资规模和投资效率，也能确保企业经营稳健，不激进扩张。”

中银证券首席经济学家徐高指出，2024年建议短期向开发商提供融资，打破行业恶性循环；中期增强土地供给价格弹性，通过供给扩张平抑房价；再次明确地产行业的国民经济支柱地位，稳定行业预期和信心。