房地产融资“白名单”加持下 房企如何摆脱流动性掣肘?

来源：新京报

“当前，房地产的难点是资金。”3月9日，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上表示。

从当前机构发布的房企融资情况来看，2月份受春节假期影响，房企融资数据显著下降，不过，3月份房企融资已现回温。2024年，城市房地产融资协调机制有建立，将进一步支持房地产融资。除此之外，在业内人士看来，房企还要抓住政策契机积极融资，可从存量与增量两方面“节流开源”，增强流动性。

3月份房企融资频率加速

受上年和上月高基数影响以及受春节假期影响，2月份房企融资数据显著下降。据克而瑞数据显示，2月份65家典型房企的融资总量为218.87亿元，环比减少47.2%，同比减少49.3%，创下了2021年以来的单月融资新低。值得关注的是，在融资结构方面，ABS（资产证券化）融资为109.17亿元，环比增加481.3%，同比增加504.8%，主要是因为2月份华润置地的消费类公募REITs（不动产投资信托基金）成功发行，融资总额约为69.18亿元。

此外，另据中指研究院监测，2月份房地产行业ABS融资147亿元，占比47.5%；ABS发行金额同环比大幅增加，主要因上年及上月同期低基数影响。其中，类REITs是发行规模最大的一类资产证券化产品。

据悉，深圳市人才安居集团完成发行“中信建投-深圳人才安居租赁住房2024年第1期资产支持专项计划（类REITs）”，发行规模8.65亿元，优先级证券收益率3.00%。本期项目的两个底层资产均为保障性租赁住房，募集资金将有助于公司后续保障性租赁住房的建设发展及运营。

在2月份新发行境内信用债的房企中，珠江实业共发行2笔中期票据，发行金额达27亿元，也是2月份发债金额最多的企业；同时，保利发展发行了1笔25亿元的超短融，发行利率为2.43%。此外，2月份仅滨江一家民营和混合所有制房企成功完成信用债发行，其发行了2024年度第一期短期融资券，实际发行总额也为7亿元，发行利率为3.64%。

值得关注的是，3月份房企融资的速度正在加快。其中，3月5日，保利发展披露拟发行不超38亿元中期票据；3月8日，信达地产发布公告称，拟申报发行不超过200亿元的债务类融资产品，此举旨在进一步拓宽公司的融资渠道，优化债务结构，降低融资成本。

2月份出现一家房企违约

债务违约一直是市场关注的焦点，2月份有一家房企出现违约。其中，2月14日华南城发布公告称，企业不会支付“2024年10月票据”于2月9日到期的强制赎回款项以及“2024年4月票据”于2月12日到期的一笔利息，从而导致上述两笔票据发生违约事件。

由于近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未复苏，因此未来仍可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题需要行业注意。据克而瑞信息显示，提前关注到2024年3月将有19笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为581亿元，环比增长47%。

进入3月份，万科票据事件受到关注。3月8日，万科发布公告称，已按票据尚未偿还本金金额连同累计至到期日的利息资金合计约6.47亿美元存入于代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。据此前公告，2018年12月11日，万科全资子公司在香港联合交易所披露，其发行了于2024年到期6.3亿美元的5.35%中期票据，该票据将于今年3月11日到期。随后，即将到期的这笔票据一直受到市场关注，甚至引发各种猜测，直至万科发布这则自愿性公告才有了终结。

此外，3月6日，正荣地产发布公告称，无法按期偿还一笔利率为8.35%的2亿美元优先票据。目前在债权人的支持下，正荣地产正在实施境外整体债务管理方案，并计划于5月2日召开聆讯。而正荣地产债务违约要追溯到2022年。当年5月31日，正荣地产发布公告称，公司预计无法支付2020年5月票据、2021年6月票据、2020年9月票据、2020年6月票据及2020年1月票据各自的利息，共计5300万美元。同时，公司还表示无法于6月5日支付2019年11月票据的利息1372.5万美元。

值得关注的是，倪虹强调：“对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组；对于损害群众利益行为，依法坚决予以查处，让他们付出应有代价。”

优化存量债务，争取融资增量

“2023年，面对个别房企资金链断裂、房地产市场调整等风险挑战，在党中央、国务院坚强领导下，住建部会同有关部门出台了一系列政策措施，包括‘认房不用认贷’、降低贷款首付比例和利率、支持居民换购住房税费优惠等，指导地方政府因城施策、精准施策、一城一策，抓好保交楼工作，守住了不发生系统性风险的底线。”倪虹这样表示。

2024年，在防风险上，倪虹提出，一视同仁支持不同所有制房地产企业的合理融资需求。好的企业有困难项目，困难企业也有好的项目。为此，住建部会同金融监管总局指导地方建立城市房地产融资协调机制，按照“一项目一方案”提出“白名单”。

据悉，2月29日，住建部、金融监管总局联合召开的城市房地产融资协调机制视频调度会上强调：按照协调机制“应建尽建”原则，3月15日前，地级及以上城市要建立融资协调机制，既要高质量完成“白名单”推送，又要高效率协调解决项目的难点问题。

整体来看，房企的融资环境持续改善，优质“白名单”项目的融资也有了初步的落地。目前，全国31个省份312个城市已经建立了城市房地产融资协调机制，上报“白名单”项目约6000个，其中，82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。

对此，有业内人士认为，融资“白名单”对于房企整体融资的改善效果仍然有待观察。

在中指研究院市场研究总监陈文静看来，建立城市房地产融资协调机制，进一步支持房地产融资，房企要抓住政策契机积极融资，可从存量与增量两方面“节流开源”，增强流动性。

在存量债务方面，陈文静建议，房企可利用现有政策做好债务接续，进行合理展期，从而优化债务结构。房企可利用增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式通过发行债券实现“借新还旧”，进而优化债务结构。同时，金融16条支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，房企可与金融机构和投资人协商延长债务期限，从而缓解当前债务压力，降低违约风险出现。

在争取融资增量方面，陈文静表示，企业应把握最新政策，盘活经营性资产，拓展融资渠道，从而增厚安全垫。首先，房企可利用城市房地产融资协调机制向监管部门推送项目获得融资，保证项目顺利进行。其次，房企可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，同时可在2024年底之前将经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。最后，房企可利用“三大工程”政策支持，为城中村改造与配售型保障房等项目争取融资支持。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆