多地调整楼市政策,下一个会是谁?

来源：中国新闻周刊

“限购令”正在“松绑”

楼市重磅利好，一个接一个。

住建部召开城市房地产融资协调机制部署会的第二天，广州率先抛出“楼市大礼包”。

1月27日，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围，并支持“租一买一”、“卖一买一”。

1月30日上午，网传苏州全面取消限购，买房不再限制面积及套数。苏州市住房和城乡建设局工作人员回应表示购买新房、二手房不做购房资格审核，新房限售政策仍为两年。

同日下午，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。

放松限购的口子，会彻底打开吗？

放松与放开

在易居研究院研究总监严跃进看来，住房限购会针对人、房、地来做分类，解除时也会按照相应角度进行。

鉴于各地具体情况不同，因此对限购的解除方式、角度都有不同。

“广州去年9月针对黄浦、番禺等区域进行限购放松，是从‘地’的角度进行放松；当前广州对120平方米以上大户型的放松，是‘房’或户型的角度；上海本次对非沪籍单身人士的定向限制解除，则立足于‘人’的角度。”严跃进对中国新闻周刊表示。

众所周知，一线城市住房限购往往更严格，所以打响解除大面积限购第一枪的广州楼市新政，在业内人士看来信号“非同一般”。

“新政推出，意味着广州市120平方米以上的住房全市范围内取消限购。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱告诉中国新闻周刊，一线城市中，广州本次放开限购的力度更大，有利于带动刚性产品的循环，以及新房二手房之间的循环。

如果说广州是限购“放松”，那么苏州则更有“全面放开”的意味：虽然新房限售政策仍为两年，但买房不受面积、不受套数限制，新房和二手房全面取消限购。

作为GDP排名全国前十的新一线城市，苏州在去年9月就放松了限购政策，对于购买120平方米以上的商品住房，非本地户籍享受本地户籍待遇，无需社保和个税。

王小嫱从需求端对比分析，虽然自2023年9月起，认房不认贷政策、降低首套、二套首付比、调整房贷利率加点等政策不断落地，但从成交端数据来看，市场并未出现根本性扭转。

“当下购房者市场预期不足，主要由于购买力较弱。而广州此次针对120平方米以上户型取消限购，改善群体购买力相对较足；苏州本次不限户型的全面放开，也进一步满足了中等刚需的购房需求。”

与广州、苏州的“松绑”角度不同，上海本次调整限购政策，放松的是对购房人群的身份限制，定向利好的意味更为明显。

此前非沪籍单身人士购房，需满足“5年社保 已婚”条件，而现在取消了“已婚”条件；但限购区域与数量仍明确为“外环以外区域限购一套住房，崇明区除外”。

要知道，早在2012年上海认房认贷政策里就规定了单身、非本市户籍不管是否满足社保要求都被“限购”。时隔12年的“松绑”优化，对外地单身人群来说意义不小。

严跃进认为，一方面，此前关于“取消非本市户籍单身人士购房政策”有一定呼声，此次上海楼市新政体现了精准性和及时性；另一方面，政策也有力支持了居民刚性和改善性住房需求。

后续效果尚待观察

不得不说，一线城市中敢于第一个大尺度放松住房限购，广州楼市确实在房价水平与去化程度上面临一定压力。

2023年12月，根据国家统计局监测数据，广州新房价格指数环比下跌1.0%，跌幅榜排名第七，二手住房价格指数环比下跌1.5%，跌幅榜排名第四；另据克而瑞统计，2023年12月，广州新房去化率只有18%，北京上海在50%左右。截至2023年12月，广州新房去化周期为18.4个月，高于警戒线。

58安居客研究院院长张波对中国新闻周刊指出，广州市场在一线城市中房价下行压力偏大，此前对于改善需求的政策释放力度不够，本次精准发力有望打开局面。

张波分析，从安居客线上数据来看，一线城市120-150平方米的找房热度在去年下半年上升更为明显。本次广州楼市新政的限购放开，将对市区中高改善需求起到拉动作用，同时对户籍与社保要求的放开，也会在一定程度上促进广东省其他区域人群在广州置业。

克而瑞统计数据显示，在2023年广州限购区域的一手住宅成交中，120平方米以上的成交均价为72445元/平方米，以高端物业为主。按照上述均价，120平方米住宅价格就将近870万元。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉补充，一线城市中敢于第一个松绑中心区大户型限购，也与广州推进城中村改造相关。在有效推动中心区市场销售加速的情况下，商品房市场将得以稳定和扩张，城中村改造推进和提速也就有了更坚实的发展信心。

就在1月30日，全国首笔城中村改造专项借款落地广州——广州市白云区罗冲围片区潭村、民科园片区大沥村等14个城中村改造项目获得城中村改造专项借款授信1426亿元，首批发放资金15亿元。

对于苏州楼市而言，处境不同但压力相似。

诸葛数据研究中心监测数据显示，苏州房价水平也呈现下跌趋势，2023年12月苏州市场均价为28437元/㎡，环比下降0.7%，同比下降3.43%。

王小嫱认为，结合市场数据，苏州全面放开限购是根据自身市场情况而定。作为工业化城市，外来人口占据较大比重。本次全面放开，意味着对120平方米以下中等改善需求的释放，可以提升当地市场的活跃度。

上海住房限购放松的“小步快跑”模式，也体现了其特殊情况。

李宇嘉对中国新闻周刊分析，之前上海限制单身购房，主要是担心外来人口较多，买盘太大，导致房价上涨压力大，“但当下上海外围去化难度加大，比如五大新城，迫切需要人口分流。新政的优化放松一方面为了去化库存，为新区开发添砖加瓦；另一方面也为了实现产业和人口的同步疏导，更有效实现产城融合、职住平衡。”

限购的放松对销售带来了怎样的影响？

以力度不俗的广州为例，二手房市场表现平静，挂牌和交易并无明显变化。新房方面，中国新闻周刊致电广州限购区多家新盘销售人员，他们均表示楼市新政利好大户型销售，但体现在销量层面需要时间。

“近几天电话咨询的外地客户会明显增多，但成交量效果还看不出来”、“新政发布的周末来看房的客户明显增多，但售楼处客流一般，大多数人都回家过年了”、“成交量看没有显著变化，要看年后‘小阳春’情况如何”。

克而瑞广佛区域的调研也显示，对于限购松绑的新政，目前多个房企展开针对性宣传行动，但周末以零星成交为主，均为旧客转化，真正的改善购买力将在春节后释放。

再看颇受关注的上海，1月31日上午，中国新闻周刊致电上海外环区嘉定、青浦、松江、奉贤等区域的多家新盘售楼处。多数销售经理反映新政刚刚发布，市场反应并无显著变化，利好需要发酵时间；但也有热门新盘销售表示新政发布当天，电话咨询量就同比上升了近30%。

其中有销售经理对中国新闻周刊表示，放开外环区域非本市户籍单身限购有助于满足部分女性客户“婚前房”的购房需求，“之前这些女孩子都选择买公寓，现在会有更多人选择购买住宅。”

下一个会是谁？

虽然效果尚待市场反应，但广州、苏州、上海的先后“松绑”无疑打开了新一轮的政策空间。

其他城市的跟进也值得期待。毕竟，1月26日，住房和城乡建设部召开的城市房地产融资协调机制部署会中提到，各地城市将被充分赋予房地产调控自主权，可以因地制宜调整房地产政策。

更何况，据不完全统计，2023年9月以来，已有近20个城市对限购政策实施了松绑或退出。

在多位受访专家看来，住房限购的“松绑”箭在弦上。当下房地产市场进入深度调整期，大多数城市住房市场的供需关系发生深刻变化，“限购令”防止过热炒卖的“初衷”已经不复存在。

如果说放松“限购令”已是必然，那么各地松绑政策的力度与节奏则成为外界关注的重点。

张波认为，一线城市的限购会进一步放松，但北京、上海等地大面积限购整体放松的可能性相对较小。

“2023年北京、上海市场韧性相对较强，一旦出现大户型限购放松有可能对市场的稳定性造成明显影响，尤其对中高端市场会产生较大影响。”张波指出，近几个月已经出现了不少北京、上海的大宗资产交易，这表明市场存在包括投资需求的潜在需求。

基于此，张波认为与上海相似，北京可能会倾向在外围限购放松，涉及主城区的放松会相对谨慎，“大幅度的限购放松预计将更多在二线热点城市中落地。”

“限购令”的解除，也要面临一定的舆论、政策压力。如何平衡短期房地产下行的考验与长期楼市环境的稳定，成为一场动态博弈。

严跃进则表示，分化严重是我国房地产市场的典型特征，这也是“限购令”调整一城一策的事实基础。市场供应过剩、后发动能不足的城市，可以大幅度放开；影响掣肘较大的部分城市，亦可因区施策、逐步解除。

“从广州、苏州再到上海，各地将房地产过热时期的过严政策循序渐进地一一调整。无论是放松还是取消限制，都有助于2024年房地产市场的活跃。”

参考资料：

“限购令”简史，2023年9月26日，21世纪经济报道