​2022年10月房地产新政

内容摘要：二十大报告定调房地产发展方向：坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。央行推动“保交楼”专项借款加快落地使用，促进房地产市场平稳健康发展。国家税务总局提出今年10月1日至12月31日换购住房者满足一定条件可享受个人所得税退税，衡水下调个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含五年）由现行的2.75%下调为2.6%，五年期以上由现行的3.25%下调至3.1%。按照上月政策，10月部分房地产市场低迷城市继续下调房贷利率，首套房贷利率较低已降至3.7%。今年已有近50城调整认房认贷政策，结清首套房贷可执行首套贷款政策。多地支持农民进城购房：给予购房补贴、享城区人口同等政策。系列政策频繁释放利好信号，降低购房成本，改善市场环境。

1、二十大报告：坚持房住不炒 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

10月16日，中国共产党第二十次全国代表大会在北京人民大会堂开幕，习近平总书记代表十九届中央委员会向大会作报告。报告在回顾过去新时代十年变革的基础上规划了我国未来五年乃至更长时期的党和国家事业发展的目标任务和大政方针。其中，针对对住房市场的相关表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”还提出：着力推进城乡融合和区域协调发展，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。促进区域协调发展，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系。

1．坚持“房住不炒”定位未变

经过多年发展，“房住不炒”理念已经深入人心，成为社会共识，购房者置业更加理性，住房的居住属性不断强化。

早在2016年底，中央经济工作会议就首次提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，2017年10月“房住不炒”被写进“十九大”报告，过去几年中，尽管房地产行业经历了震荡起伏，中央支持各地因城施策优化楼市调控政策，“房住不炒”始终是政策坚守底线。此次“二十大”报告中再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，彰显政策定力，同时也意味着“房住不炒”将成为我国长期坚持的房地产行业定位，接下来房地产发展的落脚点将更多的聚焦在保民生、提品质上。

同时，也要看到，在实现全体人民住有所居的过程中“增进民生福祉，提高人民生活品质”将成为政策发力点，未来合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象，刚性和改善性住房需求释放仍有空间，特别是人民美好生活需要日益广泛，改善性住房需求或将成为市场的关键支撑。

2．加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

本次二十大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，提法与十九大报告中一致，表明中央将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善购+租、市场+保障的住房体系。

近年来，住房租赁市场已经成为房地产市场的重要组成部分，租赁住房成为居民解决住房需求的重要途经之一。2015年底，中央经济工作会议就首次提及发展住房租赁市场，并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向。此后，政策端推进住房租赁市场发展的步伐明显加快。2020年12月，中央经济工作会议提出“要高度重视保障性租赁住房建设”，租赁市场进入以保障性租赁住房为抓手、重点解决住房租赁市场结构性问题的高质量发展阶段。2021年6月国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，排名前列次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，随后中央加快金融、财税、土地等配套政策落地。

根据住建部数据，“十四五”期间，全国40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房650万套（间），预计可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。2021年、2022年全国建设筹集330万套（间）保租房，未来保租房发展仍有望进一步提速。另外，2022年8月，首批3支保租房公募REITs在沪深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融管退”闭环，有利于提高市场化企业的参与积极性，有助于增加保障性租赁住房供给量。

本次二十大报告中再次强调加快建立“租购并举”住房制度，政策红利有望继续释放，随着住房租赁需求的逐步扩大，住房租赁市场也将迎来快速发展期，这也为开发企业、运营企业、装饰装修企业、金融机构等提供了新的发展机遇，相关企业需要抓住政策红利和市场发展期，拓展新的市场空间。

图：我国住房租赁市场发展阶段

数据来源：中指研究院综合整理

3．深入实施区域协调发展战略,房地产市场分化行情或加剧

报告提出：“着力推进城乡融合和区域协调发展，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。”“促进区域协调发展，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系。”

2015年以来，京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈规划先后落地，2022年2月《长江中游城市群发展“十四五”实施方案》亦得到国务院批复同意，重点区域协调发展已取得积极进展；与此同时，南京、福州、成都、长株潭都市圈发展规划亦先后获得批复，相关规划的落地实施，亦表明重点城市群和都市圈的发展将进入快速发展通道，这些地区对人口、资源等要素的集聚能力亦将有所提高。

二十大报告进一步强调“深入实施区域协调发展战略、区域重大战略”，伴随着区域协调发展的持续深入，优势地区的发展亦将更加全面，预计未来房地产市场分化行情将加剧，经济发展韧性强、产业活力突出、交通网络发达的地区，对人口的集聚效应或被进一步放大，未来人口规模突出、人口吸引力强的地区，房地产市场亦有较好的拓展空间，企业仍需聚焦主流地区，持续深耕，实现高质量发展。

2、国家税务总局：今年10月1日至12月31日换购住房者可享受个人所得税退税

为支持居民改善住房条件，国家税务总局日前发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，主要事项有以下几点：

一、在2022年10月1日至2023年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。

二、对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

三、纳税人申请享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当依法缴纳现住房转让时涉及的个人所得税，并完成不动产权属变更登记；新购住房为二手房的，应当依法缴纳契税并完成不动产权属变更登记；新购住房为新房的，应当按照当地住房城乡建设部门要求完成房屋交易合同备案。

四、本公告执行期限为2022年10月1日至2023年12月31日。

编者按：

我市个人所得税税点为1%，这一政策将为换购住房者带来经济上的补贴，有利于活跃市场。

3、金融部门助推“保交楼”工作

央行14日消息，央行行长易纲以视频连线方式出席今年第四次G20财长和央行行长会议时提到，中国央行将推动“保交楼”专项借款加快落地使用，促进房地产市场平稳健康发展。

10月25日，据中国人民银行官方微信，人民银行党委、外汇局党组于近日召开扩大会议，认真传达学习党的二十大和党的二十届一中全会精神，研究部署贯彻落实工作。会议要求，更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。

4、10月至少10城首套房贷利率跌破4% 较低已降至3.7%

在今年一系列降息政策下，部分城市首套房贷利率已跌破4%，较低已降至3.7%。

按照贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率报告，2022年10月103个重点城市主流首套房贷利率为4.12%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月持平；本月平均放款周期为26天，整体放款速度较快。

截至10月19日，贝壳研究院监测范围内已有10城首套房贷利率降至“3”字头，包括石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌、清远、江门、昆明、襄阳、济宁。其中，二线城市中，昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。三四线城市中，清远首套利率较低，已降至3.7%。

利率变化来看，本月石家庄、兰州首套房贷主流利率下调幅度较大，达到30BP，88城房贷利率与上月一致，未做调整。

除商贷利率外，各地公积金利率也纷纷下调。自2022年10月1日起，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。随后，北京、天津、武汉、南京等多地陆续跟进下调公积金贷款利率。

分城市线来看，一线城市房贷利率较高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套利率较低，平均为4.08%，三四线城市首套房贷利率平均为4.11%。

业内人士分析当前，房地产市场下行趋势尚未得到明显改善，人民银行及银保监会通过阶段性调整差别化住房信贷政策，有利于降低购房成本，激发置业需求入市，但当前房地产市场预期整体偏弱，四季度，仍需更大力度、更大范围、更快节奏地优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，产生示范效应，有助于带动整体市场预期恢复。

5、衡水下调个人住房公积金贷款利率

衡水市住房公积金管理中心发布通知调整衡水市个人住房公积金贷款利率：

首套个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）由现行的2.75%下调为2.6%，五年期以上由现行的3.25%下调至3.1%。

第二套个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）和五年以上利率分别为3.025%和3.575%。

2022年10月1日（含）以后发放的首套个人住房公积金贷款，按调整后新利率执行。

2022年10月1日前已发放的个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起执行新的贷款利率。

公积金贷款利率降低有助于降低购房成本，对我市房地产市场起到积极作用。

6、多地支持农民进城购房：给予购房补贴、享城区人口同等政策

今年以来，为了促进房地产市场发展，全国各地都开始各显其招，包括要基层干部多买房，引导农民进城买房等，多地支持农民进城购房。

据不完全统计，今年以来，吉林省延吉、吉林、长春、双辽；江苏省泰州、兴化、盐城阜宁县、盐城大丰区；湖北省黄冈、麻城；贵州省遵义、黔西南州晴隆县；安徽省潜山；黑龙江省佳木斯；四川省南充、凉山彝族自治州宁南县、宜宾高县；湖南株洲茶陵县；河南信阳罗山县等地出台鼓励农民、农民工进城购房的相关政策。根据政策可以看到，在出台鼓励农民、农民工进城购房的城市中，地方政府多给予购房补贴、契税补贴等优惠政策，部分政策提及农民进城购房可享受户口迁移、子女就近入学（含转学）、养老保险、医疗保险等城区人口同等政策。

7、近50城调整认房认贷政策：结清首套房贷可执行首套贷款政策

降低首付比例、调整首套房认定标准，今年以来，多地优化“认房认贷”政策释放楼市调控积极信号。

据澎湃新闻不完全统计，自今年3月以来，至少包括天津、甘肃白银、山东烟台、山东济南、湖北监利、贵州六盘水、河南驻马店、江西宜春、贵州贵阳、四川广元、江西景德镇、湖南株洲、陕西宝鸡、安徽蚌埠、河南洛阳、河南周口、河南信阳、贵州遵义、河南濮阳、安徽阜阳、湖北咸宁、广东肇庆、湖南岳阳、湖北襄阳、四川自贡、浙江温州、山西太原、湖南湘潭、湖北宜昌、河南安阳、安徽亳州、江苏连云港、河南焦作、广西钦州、江苏镇江、河南三门峡、江西樟树、宁夏银川、四川泸州、河北廊坊、四川乐山、甘肃兰州、江苏南京、河南郑州等44城，以及浙江金华磐安县、贵州晴隆县、湖北黄石阳新县、江西九江市修水县、湖北神农架林区等地优化“认房认贷”政策，多地明确对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策。

早在今年3月郑州为排名前列调整“认房又认贷”的城市。实质性降低购房成本，激发改善换房需求释放，加快郑州市场筑底修复。

据中指研究院人士分析，今年以来，各地积极落实“因城施策”，房地产调控措施持续优化，针对信贷方面，优化“认贷认房”标准成为其中重要一环。根据监测数据，今年已有近50城强调执行认贷不认房的贷款政策，对已结清首套房贷的居民，购买二套房可执行首套贷款政策（首付比例或房贷利率），有效降低了购房者的置业门槛和置业成本。同时，9月底央行、银保监会允许满足条件的城市下调或取消首套商贷利率下限，优化“认贷认房”政策与首套房贷利率下调相结合，更有利于改善性住房需求释放。