2022年5月房地产新政

摘要：本月中央及地方政府合力打出稳楼市政策组合拳，向房地产行业释放更多积极信号。5月18日，李克强总理主持召开座谈会，会议明确，城镇化是必然趋势，要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。此次会议精神对于指导5月份及后续各地的楼市政策有积极的作用。央行、银保监会等中央部委积极提振楼市。房贷利好政策叠加，5年期LPR下调15个基点，首套住房商业性个人住房贷款利率在此基础上再降20基点，低至4.25%，多个城市执行这一利率。利率下调切实减轻了购房者负担，首套房利率的降低大大降低了了名下无房者等刚需群体的购房成本，促进了市场活跃。全国范围内多个热点二线城市适度放松限购、限售、降低首付比例、提高公积金贷款额度、发放购房补贴及优化交易税费等。我市规范房地产市场秩序，规范商品房销售行为，本月起各售楼处须挂“销售状态公示牌”，对每栋楼的销售信息统一进行公示。内容包括项目名称、楼号、是否已取得预售许可证、销售状态（在售、禁售、售罄）等信息，让购房群众更清晰直观地了解每一栋楼取得《商品房预售许可证》的情况，帮助市民有效规避购房风险，督促房地产开发企业积极做好商品房预售工作。

01

中央会议再释放稳楼市信号 支持居民合理住房需求

5月18日，李克强总理主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会，会议明确，城镇化是必然趋势，要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。此次会议精神对于指导5月份及后续各地的楼市政策，有积极的作用。

在5月23日国务院常务会议上，提出了6方面33项措施，即稳经济一揽子措施。此次会议明确，因城施策支持刚性和改善性住房需求。

房地产在各类稳经济会议中频频提起，充分说明其在当前宏观经济和产业经济中的地位。房地产业将继续有各类新政策，以更好促进房地产业的平稳健康发展。

02

房贷利好政策叠加 5年期LPR下调15个基点 首套住房商业性个人住房贷款利率降20基点

5月LPR报价出炉：1年期维持不变 5年期下调15个基点

5月20日，新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.7%，与此前持平；5年期以上LPR为4.45%，此前为4.6%。5年期以上下调15个基点。

首套商业个人住房贷款利率下调20个百分点

5月15日，央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。《通知》要求：

一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

根据以上政策，首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度可至4.25％。政策出台背景是当前国内房地产交易市场持续低迷。这也是2019年8月25日，商业性个人住房贷款利率机制调整后，监管部门首次更改相关规定。多个城市积极响应降低首套房利率。

自2021下半年以来，金融部门曾多次公开表态将促进房地产行业良性发展，本月从中央到地方又有一系列更大强度的新政出台，从政策和资金面解决房地产燃眉之急，推动市场良性回暖。本次LPR下调以及日前央行所公布的下调首套房贷利率下限均体现了央行稳定有效需求、稳定房地产市场的决心。2021年开始“因城施策”宽松叠加房贷利率下调，但市场恢复明显低于预期。此时央行、银保监会宣布对房贷政策进行调整，凸显呵护市场之意。现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购置成本，有利于刺激需求边际改善。

编者按：

房贷新政实行后多城首套房贷利率低至4.25%

随着本月5年期以上LPR大幅调低，及银保监会下调首套商业性贷款利率后， 360数字科技研究院数据显示，自5月20日至5月25日，在其监测的42个城市中，已有17个城市较低可执行首套4.25%、二套5.05%的房贷利率。其中，既包括之前房贷利率已经到达首套下限要求的苏州、郑州、济南等地，也有5月15日之前首套利率尚在5%以上的城市，比如温州、南京等地。不过，部分城市的银行仅针对优质客户或者合作楼盘可以执行下限利率水平。此外，至少还有6城虽然没执行较低下限利率4.25%，但首套利率也已经降到4.6%以下；至少24个城市的二套房贷利率较低可执行5.05%。

这不仅会降低增量购房者的房贷成本，对于少部分存量房贷还款人来说，亦可以享受到政策红利，具有一定的减负效应。总的来说，随着各地陆续出台楼市支持政策，再配合房贷利率的“因城施策”，预计将对住房需求的释放带来积极影响。 从二三四线城市来说，近期针对房地产市场的“定向降息”，预计会在短期内对楼市成交带来一定的提振作用，特别是配合一些已经取消或放松限购、限贷、限售等措施的热点城市。

尽管多个城市的二手房成交面积累计仍同比下降，但近期，已有部分城市二手房成交规模明显放量增加。 

03

住房改善性需求获得支持 20余城取消楼市限购、废止限售

多地将执行多年的限购、限售政策进行优化调整。据不完全统计，今年5月以来，包括河北唐山、黑龙江哈尔滨、浙江杭州、浙江湖州、山东济南、安徽六安、江苏常州、浙江嘉兴、武汉经开区、辽宁大连、辽宁沈阳、广东东莞、安徽合肥、江苏南京、江苏苏州、江苏泰州、江苏句容、浙江金华、福建三明、江苏徐州等20余城出台楼市新政，直指放开或调整限购及限售政策。

5月23日，哈尔滨市人民政府发布通知，宣布废止2018年出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。通知指出，2018年印发的通知已完成阶段性调控使命，继续实施区域性限售将导致一部分购房者购买的商品房无法上市交易，抑制了改善性购房需求的释放，不利于哈尔滨市房地产市场发展的需要，因此予以废止。即日起，购房人完成不动产权属登记，取得不动产权证即可上市交易。

河北唐山于5月25日发布政策，其中一条政策明确，为满足居民家庭合理购房需求，取消路南区、路北区、高新区范围内的商品住房限购、限售政策。

值得一提的是，近期多个热点二线城市也跟进优化调整楼市政策，且多涉及限购、限售等方面，购房限制性措施正逐步取消。

杭州新政策，在杭州市限购范围内购买二手住房，落户杭州市未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求。对非户籍家庭来说，须在购房之日前1年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。

另有南京、东莞、苏州、武汉等多个城市宣布放开限购及限售政策。

多地废止及放开限购限售政策，这是近期政策“组合拳”的一部分，目的主要是侧重在满足居民合理的购房需求，包括刚性和改善性需求。根据已公布放开限购、限售的城市来看，大都集中在三、四线城市，也有部分楼市表现相对低迷的二线城市。近期，无论是政治局会议，还是央行、银保监会等相关部门，都明确表达了对房地产政策的支持态度，各地也逐步释放宽松政策，从力度上来看，取消限购、限售较房贷利率调整更有利于激活需求。这为一些之前限购的居民提供了购房资格，一定程度上释放了市场购买力，这对有效解决楼市库存积压有积极作用；再次，多地放松乃至废止限购限售政策，有利于改善当前房地产市场信心偏弱、楼市修复不及预期的局面，同时也体现了政策调整的灵活性，有利于促进房地产市场健康良性发展。同时也有利于促进符合条件的二手房源入市，增加市场供应，进而提高二手房市场的流通性。

预计下一个阶段，地方房地产政策宽松的局面可能扩展到重点二线或一线城市，房地产市场有望在三季度逐步企稳。

编者按:

限售放宽后，近期多地二手房挂牌量增加。贝壳研究院数据显示，东莞5月中旬限售年限降低，5月二手房日均新增挂牌量较4月日均增长约25%。苏州、南京、徐州等长三角城市也放宽限售，苏州5月二手房日均新增挂牌量超过4月的2倍，也超过3月的日均水平；南京、徐州5月日均环比增长50%左右。济南5月23日限售放宽后，近几天二手房新增挂牌量明显增加。同样，放长周期看，苏州、南京、济南等城市5月的新增挂牌量多接近于过去两年的月均水平。

04

衡水市住建局开展专项行动持续整治规范房地产市场秩序

为进一步规范房地产市场秩序，严厉打击各类违法违规行为，保障消费者合法权益，近日，市住建局结合我市房地产市场形势，聚焦突出问题，开展全市房地产市场违规行为专项整治行动。

检查组通过采取重点巡查、警示约谈、通报曝光、诚信管理等方式对全市88家开发企业进行拉网式检查，重点对市区在建、在售以及群众投诉较多的商品住宅项目违法违规行为开展集中整治，对开发企业售楼场所公示不全、开发商违规销售商品房、未严格落实疫情防控政策和售楼场所管理混乱无序等问题进行了重点排查清理。

此次专项整治行动，对碧桂园凤麟府、君悦学府、锦绣峯汇、北斗文园4家开发企业未严格落实疫情防控政策行为进行了通报批评，对5家开发企业涉嫌违规销售行为进行了移交处理，有力地震慑了房地产领域违法违规行为。市住建局在坚持严管重罚的同时，创新措施办法，做到奖罚分明，对于阅湾香颂、保利拉菲公馆项目售楼场所能够严格落实疫情防控、证件公示方面相关规定的行为在全市住建领域予以通报表扬，积极树立了售楼场所正面典型。

下一步，市住建局将继续加大房地产市场监督检查力度，对拒不整改、整改不到位或问题反复出现的，按照“一律按先关门后整改、一律按上限顶格移交、一律媒体公开通报曝光、一律取消企业评先评优资格”的“四个一律”从重处罚，其违法行为将上报省住建厅，在河北省建设行政相对人记录系统进行计分并全省公开通报曝光。

05

衡水市住建局进一步规范商品房销售：本月起各售楼处须挂“销售状态公示牌”

为进一步规范我市房地产市场秩序，细化落实《衡水市商品房销售场所统一规范标准》，近日，市住建局印发通知，要求市区各售楼部在原有“三统一”公示(即文件公示牌、证件公示牌、房源信息公示牌)的基础上，对每栋楼的销售信息统一进行公示。

为了达到预期效果，市住建局在充分征求意见后，设计了“销售状态公示牌”模板，内容主要包括项目名称、楼号、是否已取得预售许可证、销售状态（在售、禁售、售罄）等信息，要求市区各售楼部在其销售沙盘上逐栋进行张贴，公示牌尺寸不得小于楼栋模型高度的2/3，公示期限自售楼处开放之日起至全部商品房销售结束。

“销售状态公示牌”的推出，可以让购房群众更清晰直观地了解每一栋楼取得《商品房预售许可证》的情况，不仅能帮助市民有效规避购房风险，还有助于督促房地产开发企业积极做好商品房预售工作。

下一步，市住建局将依据有关规定和要求，适时对商品房销售现场进行检查。凡不按照规定公示相关信息的，将责令开发企业限期改正，逾期拒不整改或情节严重的，将依法查处，并将其不良行为记入企业信用档案。

06

多地以财政补贴提振楼市:购房较高补贴房款2%,契税全免

在放开限购、限售、降低首付款等政策外，对消费有着直接带动作用的购房补贴、契税减免、购房消费券也在多地频现。

据不完全统计，5月以来，包括浙江义乌、广西柳州、安徽黄山、山东淄博、四川遂宁、山西太原、山东德州、河南周口、湖北大冶、江苏连云港、四川泸州、四川资阳、四川乐山、湖南岳阳、湖北天门、江西上饶等近20城发布契税及购房款补贴，带动楼市需求。

买房补贴主要分两类，一类是阶段性普惠政策，大都是为了提升房地产市场热度，给予契税减免，针对的人群范围广，属于政策放松手段之一，不同城市间对于市场热度的提升效果差异度较大。另一类是针对特定人群的补贴，包括人才购房补贴，多孩家庭补贴等，这类政策往往是针对特定人群，并且意图通过房产政策带动人才落户、生育率提升效果。

多地发布契税及购房款补贴相关政策，降低购房者置业成本，有利于释放潜在刚需及改善型需求，提升市场活力，对稳定房地产市场发展有着积极作用。但从目前政策效果上看，部分城市补贴力度不大，对市场提振效果有限，发放购房补贴结合更多优化政策，或可更好地发挥效用。

5月26日，义乌市发布政策规定，所购房屋为义乌市取得商品房预售许可证的商品住房，且商品房买卖合同网签备案时间为即日起至12月31日的市民可获得60%到100%不等的契税补贴。

其中，即日起至9月30日期间购买首套商品住房，按所缴契税地方留存部分100%给予补贴；购买二套及以上商品住房，按所缴契税地方留存部分80%给予补贴。凡在10月1日起至12月31日期间，购买首套商品住房，按所缴契税地方留存部分80%给予补贴；购买二套及以上商品住房，按所缴契税地方留存部分60%给予补贴。

山西太原规定，自2022年5月20日起，首套住房面积在90平方米以下的由财政全额补贴契税。首套住房面积在90-143平方米（含）的由财政补贴80%所缴纳契税，面积在143平方米以上的由财政补贴50%所缴纳契税。

除了契税补贴，也有不少城市给出更为实际的购房款补贴、购房消费券等。其中有城市较高以购房款2%进行补贴。

江苏连云港规定，2022年5月18日至2022年6月30日期间内，对市区（不含赣榆区）居民购买新建的家庭少有住房和第二套改善性住房予以补贴。其中，对购买的系家庭少有住房90平方米以下（含90平方米）和90平方米以上的分别按购房款的1%和1.5%进行补贴；对购买的系第二套改善型住房90平方米以下（含90平方米）和90平方米以上的分别按购房款的1%和2%进行补贴。

四川乐山的政策显示，凡是购买首套新建商品住房的，享受每套购房补贴8000元。凡是购买第二套新建商品住房的，享受每套购房补贴12000元。

转载：衡水市房地产交易服务中心