楼市“三人谈”:市场见底、销售回暖及房企的自我救赎

来源：每日经济新闻

刚刚过去的上半年，房地产行业下行压力巨大，无论从新房市场到二手房市场，再到土地市场，整体表现均处于近年来低位。与此同时，房企销售业绩遭到重创，融资方面亦未有明显好转，不过从五六月份的情况来看，新房市场和土地市场均呈现回暖态势，部分规模房企6月业绩也出现明显的环比增长。

那么，上半年房地产市场的低迷表现是否会延续到下半年？今年的楼市“下半场”将会有何种表现？行业下行背景下房企应如何应对？7月6日，《每日经济新闻》记者书面采访了中指研究院常务副院长黄瑜，广东省规划院住房中心首席研究员李宇嘉，招商证券研究发展中心董事、不动产与综合服务首席分析师赵可等三位专家，对上半年楼市表现及下半年楼市走势进行解读和分析。

市场是否见底？

黄瑜：6月以来，在政策优化发力以及疫情影响减弱下，部分城市市场情绪有所好转，热点城市房地产市场活跃度企稳回升带动重点城市整体市场边际改善。百城新房价格的企稳对于市场信心的恢复将起到积极推动作用。预计下半年，百城新房价格有望进一步企稳回升。但对于大多数城市来说，房地产市场仍处于深度调整期，市场恢复仍需要时间。

在政策发力显效、疫情影响进一步减弱等利好因素带动下，下半年购房者预期和置业信心将会继续修复，基本面较好的热点一二线城市市场有望延续恢复态势。

李宇嘉：市场信心有所修复，但还在复苏过程中。尽管很多城市新盘看房量上升，但转化率不高，意味着信心还不是很足，包括一些热点城市的很多项目去化率在30%左右，有的还在个位数，主要原因在于二手房价格还在下跌，对新房交楼还有担心，毕竟出险企业的风险并未得到完全处置。另外，对未来的收入、工作预期等，部分人不太乐观。

央行二季度调查显示，更愿意储蓄的人群占比增加了，对房价预期还在走低。下调首付、取消限售、增发房票等，一定程度上能促进需求释放，但解决的是部分因贷款限制、交易限制等因素导致的需求，但当下制约需求释放的主要还是收入和预期。这些问题不解决，政策效果就不显著。

赵可：我们对下半年的趋势判断和去年年底时的看法是一致的，即今年房地产市场将呈现U型走势，在四五月份见底，随后呈现逐步改善的趋势。

改善的原因，一是连续的低基数，也就是“周期”，实际上是周期释放的购买力；其次，环比的改善是政策发力的体现，今年力度比较大的政策集中在5月份前后出台，所以大约一个季度后会反映在房地产市场的销售上，但也有一些先进指标比如“居民部门的存款指标”，既看新增存款、也看余额的增长，经过观察发现，过去一年内余额增长，居民的存款的同比增速是向上的，叠加疫情的影响，这就意味着大家开始以防御性地存款，代替了购房和投资。市场见底之后，又会迎来一个购房周期释放的过程。

新房销售能否回暖？

李宇嘉：阻碍开发商拿地、开工、推盘的，主要就是资金状况以及未来的市场预期。销售端资金占了开发商一半的资金来源。现在，销售正在复苏，这将在下半年表现为开发商资金链好转，对拿地、开工、推盘的积极性会有很大的帮助。

另外，对开发商合理资金需求，正在给予正常化的融资，比如通过信用增进的扶持，降低投资者对开发商出风险的担忧，这也会助力开发商在融资端的正常化。只要销售端和融资端都能正常化，开发商的积极性就会明显提升。当然，因为销售端的复苏比较缓慢、融资端对民企的风险担忧比较大，这需要一个过程，但已经开启。

黄瑜：向好的迹象已经出现，6月份在多种有利因素影响下，企业推盘节奏有所加快，50个代表城市商品住宅月均供应规模同比降幅收窄，环比增长超四成，新房市场供应端有所修复。

短期来看，在市场销售未出现明显复苏及房企融资端得到改善之前，开工或仍面临较大下行压力，但随着房地产市场的逐渐企稳恢复，企业新开工积极性或将有所修复，特别是热点城市新开工节奏有望加快。

今年以来，全国土地成交面积大幅下降成为下半年新开工修复的主要拖累项之一，此外在地方政府“保交付”要求下，在施工程建设有望加快，预计下半年竣工或逐渐修复。

拿地节奏是否改善？

黄瑜：从22城集中供地来看，今年首批集中供地推出面积较去年首批次缩量明显，整体成交面积、土地出让金均明显下滑，但成交楼面价较去年首批次上涨两成，主因是多地主城区供地规模占比较去年首批次有所提升，楼面价出现结构性上涨。拿地企业仍以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台托底明显，民企拿地态度整体偏谨慎。

上半年各地在推地规模上保持谨慎态度，土地供应继续缩量，土拍规则持续放宽，但多城市成交热度仍在低位。预计下半年，随着交易市场的逐渐企稳恢复，企业资金面有望修复，土地市场情绪或有好转，后续批次供应力度亦有望加大，整体土拍热度将好于上半年。但在销售不畅、偿债高峰等因素影响下，短期房企投资意愿仍偏弱，整体土拍市场热度改善程度或有限。

李宇嘉：下半年土地端好转依旧滞后于销售端，开发商在土地市场依旧处于买方角色，地方政府依旧会拿出好地块来招揽客户。因此，下半年拿地，有得挑、有得选。

同时，下半年强二线城市楼市回升加速，土地市场竞争可能会加大，但整体依旧是买方市场，实力强的企业可以去布局。弱二线城市会好转，但未传递至土地市场，拿地的机会出来了，可以去看看机会。

赵可：土地市场的利润率去年四季度开始好转了，今年从二季度以来相对更好一点，因为政府也优化了这种拍地的一些规则，所以整体的利润率肯定是在获取投资的土地层面应该逐步回升。

但利润率回升并不代表整体形势就急速好转，不能只是看静态的利润率，如果去化不行，利润率高也是没用的，有现金流的销售才是好的销售，这个是跟房企内部的定价、跟市场的环境这些都是有关系的。

从去年的四季度末到现在，拿地层面利润率环境肯定是改善，当然肯定有分化。有些城市特别的利润率可能确实比去年好了，比如说好了两三个点，但是它特别的利润率的水平（比如说5个点左右）可能依然还是比较低的，这种可能会导致大家也不一定会去愿意参拍。所以大家会在区域拿地上看到一些分化，因为大家本来就子弹有限，他们就会选择那些利润率更高、去化更好的高能级城市去布局。

房企业绩目标如何调整？

赵可：今年的“分化”可能比2008年、2014年、2015年等年份要更为突出。

一方面是城市间的分化。由于今年政策优化的打法不一样，以往一二线核心城市先行、三四线城市随后，这种方式扩散效应也高，但也令一些城市出现房价过快上涨的压力。近期的政策是房价下行和财政压力大的低能级城市率先放松，那么最终对预期的影响肯定弱于以往的政策方式。从全局层面看，从“量”到“价”的上涨切换会比历史上滞后，但实际上对提振的方向并不影响。所以从结构上面来讲，不同城市间的分化，由于政策背后的基本面不一样，弱的城市放的多，供需环境本来就矛盾，市场恢复可能就慢；强的城市放得软一点，市场也能起来，但难以出现房价过快上涨。

第二方面是房企之间的分化。政策出台带来了竞争格局的改善，部分企业无法通过房价上涨来“救赎”非优质资产，但少数的优质企业能够熬过来，在市场回暖过程中也会出现比较大的分化，在销售和拿地上都会比较明显。

第三方面是居民购买力的分化。近期信贷杠杆在逐步放松，居民存款增速在上行，但是存款增速比历史上要低，意味着过去买房一直在掏6个钱包，所以当前的情况是既有存款支撑后续的购买力，又显得存款较历史不足。为什么这一轮优化用改善需求的政策来托底，就是因为刚需当前相对谨慎，但改善型需求比如置换房屋或本身购买力强的家庭，政策放松能够起到作用的，所以这也体现了近期刚需和改善型需求的分化。

李宇嘉：今年上半年房企业绩的下滑是相对于去年上半年的。但主流房企的表现亮眼，跟踪的18个开发企业1-6月累计销售尽管同比下降40.6%，但6月份这18家企业销售同比只下降27.2%，环比增长62.8%，其实已经恢复到相当不错的状态了。

其中，高信用公司的销售表现显著超越市场平均水平，保利发展、华润置地、越秀地产、滨江集团等公司都在2022年6月实现了月度销售额的正增长。同比看，销售降幅持续收敛。我们必须要将眼光放到重点房企，这是从局部改善到全局改善的路径。

下半年赶超上半年，这是必然的。一方面，下半年企业运营会随着销售改善、收并购提速、风险处置落地而大幅好转，企业好转了，居民预期就会改善。另一方面，下半年同比基数降低了（去年下半年楼市开始冷却），也会在数据上显示为市场好转。

黄瑜：伴随着疫情影响的逐渐减弱，需求端政策持续发力显效，房地产交易市场有望逐渐企稳恢复，特别是热点一二线城市市场已现企稳恢复迹象。建议房企紧跟各地政策形势，把握市场窗口期，及时调整营销策略促回款；同时运用数据工具科学决策，甄别潜力区域与城市，把握结构性机会，修炼内功，提升产品力与服务力。