2021地产人|分析师安家燕郊:有人被套,我从平淡中看到希望

燕郊，因其毗邻通州，在北京人的心里更像是通州的郊区，已成为很多工作在北京、居住在河北人士的优选之地。修成（化名）是一名地产行业分析人士，亦是河北燕郊的一名普通的购房者，2014年首次置业，2018年换房改善。截至刚刚过去的2021年，修成已在燕郊生活了近10年，越来越习惯并喜欢燕郊。

在修成看来，2021年，即使燕郊楼市加大了供应力度，推出诸如夏威夷蓝湾、福成禧悦里、东都时代等新盘，但总体而言，成交量较一般，整体上仍是“波澜不惊”，目前还处在不断筑底的阶段。

不过，尽管当前市场处于调整期，但修成仍看好燕郊楼市的未来，“燕郊是片希望之地，只不过人们需要对其重拾信心。”

2021年，燕郊楼市尽管加大了供应力度，但成交量并不算高。

2021年燕郊楼市“波澜不惊”

临近2021年年底的那段时间，修成的日常越发忙碌起来，工作上约好的会面、洽谈，导致他频繁进京。而在平时，若没什么事，他基本待在燕郊，有时候一周都不会进京一次，“得做核酸检测之类的，比较怕麻烦。”

较为自由的工作节奏，源于其工作属性。修成出生于河北承德兴隆，是一名地产分析人士，工作重心在北京，实际居住地在燕郊。从2012年在燕郊纳丹堡租房算起，这已是修成在燕郊生活的第十个年头。

不过，跟修成不同的是，其爱人则是燕郊“跨省上班族”中的一员，她是燕郊本地人，每天早晚，固定往返于北京与燕郊，通勤大多采用的是公共交通。他们夫妻俩从2014年买房落户燕郊后，这样两地通勤了多年。

燕郊，这座被称为“北京编外”的卫星城，满足了修成对生活绝大部分的想象。在燕郊结婚生子买房，有一套130多平方米三面朝阳的三居室，阳光很好，能照进客厅。小区环境安静，周边商业配套齐全，步行10多分钟就可到达大型商超。修成将其定义为一个安定的居所，能为家人提供较好的生活场景，“5岁的儿子在上幼儿园，我母亲从老家承德过来帮忙照顾他，疫情严控期间，儿子从客厅到卧室来回奔跑，也能出汗起到锻炼功效。”

作为“老燕郊人”，修成见证了燕郊楼市的潮起潮落。2017年，受调控政策影响，燕郊市场迅速降温，而一直到2021年，其恢复的节奏仍较为缓慢。过去的这一年中，燕郊楼市加大供应力度，推出诸如夏威夷蓝湾、福成禧悦里、东都时代等新盘，但总体而言，成交量较一般，修成将其总结为“波澜不惊”。“之前在政策持续发力之下，市场信心下降严重，加上疫情影响，目前还是处在一个不断筑底的过程中。”修成如是说。

沿着102国道出北京一到燕郊境内，就是燕郊著名的“售楼一条街”。曾经，这里有着众多销售员，见到有人从车站下车，他们就热情地上前推销楼盘。而到了2021年，这里很多售楼处都大门紧闭，人去楼空，偶尔个别售楼处还在营业，但与之前销售们一拥而上的热闹情景截然不同。修成告诉新京报记者，“以前到燕郊，密密麻麻全是人，现在前来买房的人少了，也很少有人向我打听燕郊购房情况，房产也不具备投资属性了。”

市场的冷清反馈至数据层面。根据易居研究院智库中心提供的数据显示，2021年1-11月，燕郊新建商品住宅成交套数为5553套，价格为19479元/平方米。“从2016年以来的数据看，2021年新房交易数据并不差，至少没有出现断崖式下跌。燕郊不缺购房者，但市场需求仍被压制。房价方面，经过前几年的下跌，当前泡沫反而少了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是评价当前的燕郊楼市。

2021年，燕郊房地产市场仍未完全复苏，房产中介门店也略显冷清。

“燕郊置业者再回北京买房难度很大”

燕郊，有着和长安街相似形制的彩虹门，也有着与北京通州相似的密集居住区和车流、人流。因距离北京的CBD仅30公里，大量“潮汐族”的存在，导致房地产成为其主要产业，承接了大量北京外溢人口的购房需求。

拉长时间跨度，今年34岁的修成，不仅是房地产行业的见证者，亦是参与者。2014年，在亲朋好友的帮忙下，修成买下上上城三季一套78平方米二居室，总价70多万元，贷款30多万元。之所以看中这一房子，无外乎价格适中。彼时，该房源单价9600元/平方米左右，且配套相对完善，适合修成这类刚需族“上车”，“毕业第三年，自己仅攒了几万，全靠大伙帮衬。”

如今回过头来看，修成正赶上燕郊楼市迅速膨胀的攀升期。时至2016年，一位从事房产中介的亲戚劝修成，赶紧将这房子以28000元/平方米的价格出售，甚至承诺，当天看房，第二天即可成交。修成也动了出售变现的心思，他算了一笔账，彼时，除去剩下30多万元的房贷，可净赚190万元。不过，最终拗不过家人，这一计划最终作罢。

一年后，随着限购政策的来临，燕郊楼市趋于冰冻。2018年，由于孩子的出生，修成将换房计划提上日程。当年11月份，他将上上城三季住宅以13000元/平方米的价格出售，再以15800元/平方米买下金玉缘小区一套130多平方米三居室，总价200多万元，贷款100多万元。

到了2021年，随着这套房子住得越发喜欢，修成的心态也发生了很大变化，越来越把燕郊当成自己的第二故乡，他将其定义为“企稳”：同等价位，他在北京无法拥有同等面积的居住空间及配套设施，也无法落户解决小孩上学问题，“燕郊的房子对于我这样的北漂而言，是一大馈赠。”

修成也从不寄希望于燕郊划归北京。在他看来，在燕郊置业，要放弃幻想、脚踏实地，同时也要做好回不到北京的准备，“从燕郊再回北京买房太难，尤其对北京东部的外溢人口而言，价差不是一两倍。”

“不过，为了孩子，将来未必不可能。”修成说，“等儿子大了，若能在北京有套房，不用像我这样往返于北京、燕郊之间，就更好了。”

“燕郊是片希望之地，有待人们重拾信心”

不同于修成的刚需自住需求，前几年的燕郊，吸引了众多投资客。房地产行业“挤泡沫”的这两年，尤其是到了2021年，对于这些被套投资客而言可谓难熬。

2021年2月，一则“因资不抵债，燕郊天洋城房产免费送”的消息在网上开始流传，引发较大关注。修成告诉新京报记者，他身边就有投资失败的不少案例。2016年底，修成的一个亲戚跟人合伙以单价27000元/平方米、总价270万在燕郊投资一套住宅，到了2021年底，房价腰斩，其中一方没钱还月供，另一方不得不贴钱帮还，房子等同“鸡肋”，不仅赔了钱，还打乱了原本的生活节奏。

比起个人投资客，一些地产中介的投资行为更为疯狂，有些中介在楼市高点“上车”，到了2021年被套五六套的也不在少数，“他们之前是赚了些钱，只不过之前凭运气赚的钱，现在凭‘实力’再慢慢还回去。”修成调侃道。

“想在地产周期中获利的人都要小心，获利的永远是少数，未获利甚至踩雷的，才是大多数。”对于在高点买入燕郊房产而被套的投资行为，修成如是评价道。

“不论是刚需自住，还是投资客都需要放弃幻想，利好政策已出尽，目前是个回归价值本位的过程。”修成认为，燕郊楼市的“平淡”可能还会再持续相当长一段时间，“燕郊以前是个投资客较多、投资氛围较浓的区域，这几年被打压回原形。人们对这一区域需要有一个重新评估和认识的过程。”

即便如此，走过波澜不惊的2021年，展望更远的未来，修成表示，他依然看好燕郊楼市，“以一个普通乡镇的视角来看燕郊，它是一个非常发达的地方，只不过大家见惯了北京的繁华后，觉得燕郊稍差一些。但从全国范围看，能够发展出这么多人口的繁华小镇，很是了不起。”

而从买房置业的角度分析，修成认为，北京置业可能对很多人而言是个梦，但燕郊相对可及，“燕郊是片希望之地，只不过人们需要对其重拾信心。”

对于其个人的房产规划来说，当务之急，修成正在努力赚钱还房贷本金，2021年他还了20万元，今年准备再还10多万元，由此减轻月供压力，争取未来五六年内将房贷全部还清，“我现在有房有车，月供6000元，媳妇公积金可用3000元，再加上其他一些收入，生活没有太大压力。”修成说。

修成给记者算了一笔账：目前居住的房子，每平方米上涨5000元是可期待的。再乐观一些，未来每平方米上涨至30000元，若想出售，除去贷款还能剩350万元左右现金，生活完全有保障。修成说，这是他作为一个燕郊人对未来的美好畅想。

来源：新京报