2022年6月楼市动态

搜狐焦点衡水站 2022-07-05 17:46:47
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综合国家统计局和百城房价指数来看,5月、6月商品房价格数据表现优于二手住宅价格数据。22城今年首批集中供地收官,央企、国企、地方平台为拿地主力 ,溢价率降低。

1、5月70大中城市房价新房总体延续降势但降势趋缓 二手房的数据略显颓势

2022年5月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势,但降势趋缓,新建商品住宅环比下降城市个数减少;一、二、三线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有回落或降幅扩大,同比下降城市个数增加。

一、新建商品住宅销售价格环比下降城市个数减少,二手住宅销售价格环比持平或下降

5月份,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个,比上月减少4个。从各线城市看,5月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二线城市环比下降0.1%,降幅与上月相同;三线城市环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.3个百分点。

5月份,70个大中城市中,二手住宅销售价格环比下降城市有53个,比上月增加3个。从各线城市看,5月份,一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.4%转为持平;二线城市环比下降0.3%,降幅与上月相同;三线城市环比下降0.5%,降幅比上月扩大0.2个百分点。

二、各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅回落或降幅扩大

5月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有46个和57个,比上月分别增加7个和1个。

5月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.5%和1.7%,涨幅比上月分别回落0.4和0.7个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.7个百分点;二手住宅销售价格同比下降1.7%,降幅比上月扩大0.7个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降2.2%和3.2%,降幅比上月均扩大0.7个百分点。

新建商品房价格三类城市的环比涨幅数据呈现积极的信号,即一线城市涨幅略微扩大,二线城市跌幅未扩大,三线城市跌幅有收窄。这和5月房地产市场政策有关,也是房地产趋稳的一个重要佐证。二手房的数据略显颓势,降温的趋势持续,也说明市场压力略大。随着二手房交易的约束减少,挂牌数量有望增加,但价格难言反弹。不过也使得认购二手房的性价比略大。

从城市看,有9个城市新房房价同比下跌幅度超过了5%,包括南充、湛江、哈尔滨、北海、大理、泸州、岳阳、常德和秦皇岛。此类城市属于房价比较疲软的城市,其中三四线城市较多,且属于旅游资源略丰富或中西部的三四线城市,也说明此类城市的市场下行压力相对较大。

6月以来地方政策支持力度仍在加强,房企端融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地。预计后期供需两端政策效果持续释放,继续利好市场成交,6月单月新房、二手房销售有望环比改善,带动价格环比跌幅收窄。

2、中国指数研究院:6月百城新房价格环比上涨 二手住宅价格环比下跌

2022年6月,全国100个城市新建住宅平均价格为16205元/平方米,环比上涨0.04%,新建住宅价格保持横盘态势。从涨跌城市个数看,47个城市环比上涨,41个城市环比下跌,12个城市与上月持平,上涨城市数量较上月增加7个。同比来看,100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨0.88%,涨幅较上月收窄0.32个百分点.

全国100个城市二手住宅平均价格为16026元/平方米,环比下跌0.02%,跌幅较上月扩大0.01个百分点。涨跌市个数看,38个城市环比上涨,58个城市环比下跌,4个城市与上月持平,下跌城市比上月增加1个,同比来看,全国100个城市二手住宅均价格较去年同期上涨0.87%,涨幅收窄0.52个百分点。

全国50个城市住宅平均租金为37.3元/平方米/月,环比下跌0.19%,跌幅较上月收窄0.04个百分点,从涨跌城市个数看,3个城市环比上涨46个城市环比下跌,1个城市环比持平,上涨城市数量与上月持平,同比来看,全国50个城市住宅平均相金较去年同期下跌1.98%。

政策方面,6月2日,央行行长功胜指出入银行、外汇局将靠前发力,适当加力,继续加大稳健货市政策实施力度,营造良好的货币金融环境,推动一子政策尽快落地.地方层面多地继续因域施稳市,包括适度放松购,调整公积金贷款,下调商贷首付比例、发放购房补贴优化预售监管等。青岛、南京、武汉成都、天津、佛山等调整住房限购,如外地户籍在南京连续缴纳6个月社保,可开具购房证明。重庆、杭州、青岛、南京、合肥等加大公积金度,除提高贷款额度、下调公积金首付比例、延长还款时限外,部分城市在公积金租房提取额方面做出调整,以减轻居民租房压力。西宁、呼和浩特等城市下调商贷首付比例。沈阳、太原等出台包括一次性安家补贴、契税返还等住房补贴政策。重庆、郑州、盐城等优化商品房预售监管,从供给侧发力稳楼市。此外,郑州、温州、绍兴、丽水等相继出房票安置措施,引导购房需求释放。

从市场表现来看,新建住宅方面,年中房企推盘积极性较高,6月重点城市整体推盘量较5月有所增加,但仍低于去年同期水平;受疫情防控形势好转以及全国楼市政策持续宽松等因素影响,6月部分热点城市市场情绪有所改善,二手住宅方面6月,随着宽松政策持续显效,多数城市二手房市场成交呈现恢复态势,长三角、珠三角核心城市二手房成交回温较为明显。租赁住宅方面,受疫情造成的持续性影响,个人出租房源空置期加长,业主信心有所不足,多数城市租金出现下跌。

展望未来,全国楼市调控预计将保持宽松,各地方政府将进一步贯彻落实因城施策,楼市政策工具箱或更加丰富,部分热点城市或继续定向优化限购,如放松非中心城区限购、增加多孩家庭购房套数,缩短非户籍家庭社保年限要求等,进一步支持合理住房需求释放。随着疫情防控形势逐渐向好以及宽松政策持续显效,预计下半年居民购房信心或逐渐恢复,全国房地产市场有望企稳回升。

3、22城首批集中供地收官 央企、国企、地方平台为拿地主力 溢价率降低

2022年首批次22城集中供地全部完成。呈现总出让面积减少,拿地企业以央企、国企、地方平台为主,溢价率低等特点。中指研究院数据显示,22城共计推出涉宅用地469宗,供应建设用地面积2135万平米,推出规划建面4713万平米。最终成交397宗,成交规划建面3907万平米,首批次共计成交出让金4969亿元。

拿地企业方面,仍以央企、国企、地方平台为主,部分城市地方平台托底明显。北京、深圳、厦门、深圳、重庆央企、国企拿地宗数占比均在50%以上,其中南京超9成。另外,2021年下半年以来土地市场走弱,民企拿地意愿下降,地方平台拿地比例逐渐提高。

22城首批次集中供地中有16城土地溢价率不及5%,14城仍有土地遭遇流拍。其中,房地产销售承压的天津、沈阳、济南、长春等地,首批次供地热度更是跌至谷底。

首批次集中供地中,各地政府为确保土地成功出让在规则上做了较大让步,也展示了良好姿态,如降低保证金门槛、取消部分地块销售限价等,客观上有利于提高房企拿地积极性。

从已完成首批次集中土地拍卖城市来看,上海土地出让金额仍排在首位,其次是杭州和北京。深圳楼市已调整较长时间,调整比较充分,叠加持续出台的利好政策,短期出现企稳回升现象。深圳土地市场同样火热。

分城市来看,杭州、合肥、成都、上海、广州、北京等热点城市均大幅加大土地供应。其中,杭州推出60宗地,数量最多;其次是成都,共推出50宗;上海推出40宗。无锡、南京、长沙等城市供地数量则有所减少。东三省区域城市沈阳、长春首轮供地数量最少,分别仅推出5宗、2宗涉宅用地。

从楼面均价看,较高城市为北京,楼面均价为2.9万元/平方米;其次是厦门,为2.5万元/平方米;上海以1.9万元/平方米位列第三,与北京单价相差1万元/平方米。

受供应端减少等影响,22城首批次集中供地共成交规划建筑面积3907万平方米,同比降低62.9%,较去年三批次供地降低34.5%;土地成交收入共4969亿元,较去年三批次减少908亿元,占去年全年成交的21.9%。

从成交情况看,首批次集中供地共成交397宗,总成交率达84.65%,流拍及撤牌地块72宗,流拍地块占比较去年第三批次集中供地明显减少。

但仍有部分城市土地流拍与撤牌占据主流。流拍率较高的是天津,首批次集中供地共出让30宗地,其中15宗地块提前撤牌,9宗地块流拍,流拍与撤牌率高达83%,最终住宅用地仅成交5宗,成交总价约38亿元。

由于多数房企上半年销售回款不及预期,当下发力点仍将以促销售、促回款为主,因而接下来第二批次轮土地拍卖热度也将维持低热状态,拿地企业也将延续以“央企、国企、地方平台”为主的格局。

4、房地产蓝皮书:预计2022年房地产交易市场逐步修复

6月14日,在中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(No.19·2022)》指出:预计2022年全国房地产市场将呈现‘销售面积增速平稳回落,销售均价小幅上涨,新开工面积持续下降,投资增速明显回落’的特点。

回顾2021年,蓝皮书指出,全国商品房销售面积为17.94亿平方米,比2020年小幅增加了1.9%,增幅比2020年的2.6%进一步收窄。从而,商品住宅待售面积增幅也由负转正,出现了自2016年以来的首次增加,全国商品房待售面积增幅也较2020年的增幅有所扩大。

但随着2021年年底信贷环境的改善以及2022年排名前列季度信贷额度相对宽松,2022年,在坚持“房住不炒”目标定位的前提下,“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”将是贯穿全年的主题。蓝皮书预计,2022年房地产交易市场逐步修复。

具体而言,预计在排名前列季度成交量完成筑底的基础上,第二季度成交价格实现止跌;二手房市场率先启动,加快换房需求进入新房市场,带动新房成交量筑底回升,销售端去化加快叠加房企融资压力缓解,房企周转效率回归正常化,资金流动性压力得到实质性缓解,拿地信心逐步恢复带动土地市场修复。

从政策看,针对需求端,未来政策可能在首套房认定标准、交易税费、人才购房等层面调整优化,以利于需求释放;供给端,在“三线四档”基本原则不变的前提下对房企融资政策边际可能放松,集中供地的报名和竞拍规则以及新房限价等均有调整空间。

在房地产政策相对平稳的条件下,蓝皮书预计,全年商品房销售面积将增速回落,增长1.7%;房地产开发投资增速下降,增长0.8%,住宅开发投资由正转负,下降0.2%;在土地价格上涨的情况下,销售均价将保持小幅上涨,全年增长2.8%

转载:衡水市房地产交易服务中心

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